郑州2020上半年楼市总结与展望：楼市恢复超预期/二手房市场升温/线上买房常态化
2020-07-14
2020年上半年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实稳地价稳房价稳预期目标。央行三度降准，释放长期资金约1.75万亿元，LPR两度下调，5年期以上LPR累计降幅达15个基点，房贷利率趋势性下移，5、6两月迭创2018年以来新低。
回顾郑州楼市上半年表现，整体市场恢复速度快于预期，二手热度攀升，但成交周期拉长。下半年新房集中供应，哪些片区的楼盘项目面临去化压力，贝壳研究院郑州分院《2020上半年郑州房地产市场分析报告》，用关键词总结与展望郑州房地产市场。
本文综合整理贝壳研究院郑州分院《2020年贝壳郑州半年报》
1：全国政策
关键词：人才购房
2020.5 郑州人才政策修订
非郑户籍人才在郑州购买首套自住商品住宅的，在限购审查时只审查学历、职称和教育、人社部门的认定情况，以及购房人就业状况，不再审核社保和个税证明的缴纳期限。
看到落hu、人才引进。"政策春风来了"的声音在郑州楼市上空回旋，静下心回想，似曾相识的画面又出现了。单就人才购房政策，仔细对比2020版和2017版两份青年人才购房政策文件，会有大致3个细微变化。
变化1：购房认定时间调整
为更好落实青年人才储备计划，吸引高校毕业生留郑工作创业，对于郑州市青年人才购房补贴的认定时间做了调整。
此前2017版《暂行办法》中，未注明购房认定时间，这次2020版《办法》中做了明确规定，将购房认定时间调整为2017年1月1日（含）以后。
变化2：放宽条件，夫妻双方均可领取购房补贴
2017版《暂行办法》：（用于申请购房补贴的合同）购房人必须是申请人本人，且夫妻双方均符合条件的，只能享受一次补贴。
2020版《办法》：购房人可以是申请人本人或申请人配偶。而且，如果夫妻俩都是青年人才，双方都可以按照各自应该享受的补贴标准领取购房补贴。此前夫妻双方均符合条件只补贴其中一方的,另一方可补充申请。
变化3：简化办理流程，运用大数据。
2017版《暂行办法》规定：申请人提交申请表原件和材料，以及提供学历学位原件。
2020版《办法》中明确：申请材料改为网络下载，学历学位证书等无需申请人提供，由各受理单位通过系统联网查询。等于现在通过联网，减少申请中的繁琐手续，实现流程简化方便办理，这样的做法缩减了青年人才第一次购房补贴办理的时间成本。
2：土地市场
关键词：热情高涨
2020年上半年，全国房地产市场在一季度经历了【停摆】、二季度逐渐回升的过程。随着全国楼市逐步复工复产，城市积压需求与新增需求的持续释放下销售指标直线回升。在土地市场方面尤为显著，一线城市上半年拿地热情高涨，其面积及金额较去年同期均有明显增幅；郑州5-6月拿地热情明显提升，购地金额分别环比上涨11%、19%。
土地供销中近郊逐步占据主导，远郊热度保持平稳；溢价率整体偏低。郑州上半年主城区土地市场表现活跃得益于房企在四环内新房项目陆续摘地有关，多分布在金水、管城、高新、中原区等。例如：美盛教育港湾、二七和中原区华侨城、保利和龙湖以及永威在高新区摘新地块、康桥管城区柴郭村项目等。上半年主城区、近郊新区的土地市场的活跃表现，也为下半年高量供应铺垫。
3：市场成交
关键词：恢复快
上半年特殊情况对楼市的影响，郑州也不例外。2、3月，包括在郑州在内全国城市售楼部关闭，商品房供应和成交几近腰斩。
随着国内疫情得到初步控制，3月以来利好政策持续发酵，楼市成交在3月开始逐步复苏，房企加速推货，供应逐步放量，4、5、6月供求两端继续发力，基本实现与去年同期供销量持平。整个上半年楼市供销方面，城市分化加剧，一线房价深V上涨，新一线及二线较平稳，郑州市场恢复快于预期。
二手房方面，上半年成交面积约144.37万㎡，与去年同期基本，但考虑到疫情等特殊因素对市场冲击，实际上二手房市场热度在攀升。成交均价12025元/㎡，二手房价格仍保持下行。
根据贝壳郑州二手房成交周期走势取样数据分析，上半年二手房客源平均周期为32天，同环比上涨68%，房源平均成交周期158天，同比上涨23%。
4：微观市场
关键词：主城、改善、线上
2020年上半年，尽管主城区项目盘量相较环郑新区、郊县未有明显优势，但大郑州成交客户回流主城趋势明显，主城区成交占比保持在60%。得益于主城较优质项目成交较好，郊县政策较好项目成交表现优异。高端客户房产配置意识增强，拉动改善市场成交。
碧桂园凤凰城
碧桂园在郑州三环全力打造的凤凰城系城市综合体项目，项目总占地面积约6057亩，总建筑面积约270万方。
项目首期地块，位于建设路湖西路交汇处西北角，地铁1号线14号线双地铁交汇，紧邻1号线西流湖站、市民中心站、铁炉站，距离西流湖公园一路（湖西路）之隔，其地理位置、生态环境、生活配套一应俱全。
首期占地约91.68亩，总建筑面积约25.9万㎡，规划12栋楼，建面约89-230㎡湖居华宅，涵盖三房、四房、五房户型。6月首开推出748套，去化500套左右。
恒大林溪郡
常西湖的刁沟村棚户区改造项目，总占地面积约865亩，其中开发用地603亩，建筑面积83万平方米，一期位于淮河西路与雪松路交汇处，占地面积约95亩，容积率为1.99，建面约12万平方米，物业类型高层和洋房。
规划9栋高层和6栋洋房，另外内部还有一个会所，高层规划1035户，停车位1192个，高层规划户型从86-136平方米，其中97平方米为主力户型，占比约43%，洋房以135平方米、140平方米。6月首开推出1147套，去化600套左右。
交通方面：地铁10号线（预计2020年底通车）、地铁14号线莲湖站，周边有陇海高架、西四环、郑邵高速等。教育资源：项目有一所优质幼儿园、西湖外国语小学、常西湖外国语中学、郑州实验小学、一五三小学、郑州三十六中、郑州一中等。
金茂府
项目位于郑东新区北龙湖板块，朝阳路与九如东路交叉口东南角。占地84亩，建面16万方，规划12栋7层洋房；5栋6层叠墅，户型面积区间约180-370㎡。
整体以“合院”为设计理念，东西贯穿景观主轴线，形成4排错落分布，营造出8个景观院落，在房屋内部和小区内部布置了大量的科技产品，比较亮眼的是毛细血管式的恒温恒湿系统，确保了房屋内部宜人的生活环境。
项目距离在建中的地铁4号线龙湖中环路站步行距离1.3公里左右，地铁4号线预计2020年底投入使用，交通方便；其次距离写字楼步行距离550米左右；项目东侧800米左右为新发展体育东运河公园与北龙湖。
经历上半年特殊环境，开发商提前迎来营销大考验。房企售房不得不迁移至线上，例如直播、VR售楼部等营销工具，这也催化了房企直播售房的发展。从置业顾问直播项目推广销售，向明星网红直播推送优惠券形式推进。
5：半年展望
关键词：去化压力
下半年去化压力仍较大，预计新增供应超千万方；市区管南、惠济、二七新区及郊县龙湖镇、北港供货较为集中。市场下行，客户信心不足，房企目标压力大，预计下半年强刺激政策项目占比将提升。
本信息采能集于2020年7月14日，实际信息可有变动，以售楼部、银行公布、签约实际信息为准。文中面积为建筑面积、三率来源于开发商和规划官网信息，楼盘图片为效果图。因时间、市场、政策、房价、优惠、规划等会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。