华润/谦祥/绿地 三面夹击, 花漾里高层+洋房能否突围

2018-09-10 范晶晶
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在北三环,有这么一片地方,周边配套成熟,有着发达的交通网,它是片区内少有的洋房住宅,但有着3.46的容积率。项目的开发商为全国百强房企,却被绿地、央企背景的华润、谦祥包围。它就是旭瑞和昌花漾里。

一、成熟的居住区,周边教育资源较好


先来看看它的位置,隶属于惠济区,紧邻金水区,自然尽享金水区便利的配套。



项目北面北三环可以直达东区和高新区,江山路(南阳路)则可以直通二七区,同时周边的公交车也比较便利,有18、78、91、28、B3、B38、B23等多路公交。最重要的是它是标准的地铁房,距离地铁3号线兴隆铺站仅200米。项目范围1公里处有铁路经过,噪音自然是不可避免的,十分喜欢环境清静的住户,需要综合考虑。


教育作为许多住户考虑的重要因素,在这样一个成熟的片区,自然是不用担心的。紧邻项目有郑州六十中,周边有郑州12中和河南省实验中学。东风路小学,南阳路小学,惠济路小学和江山路小学也在项目的周边。除此之外,项目的六号楼为小区配套的幼儿园,目前还处于建设中,预计2020年投入使用。

在项目的周边,最值得一说的就是宜家的入驻。



郑州宜家占地共72亩,目前还在规划中,项目建成后人流量预达4-5万人。作为全球有名的家具家居品牌,它对选址的严苛性也是有目共睹的,宜家选址有两个基本条件,必须有地铁联通,必须位于交通主干道交叉口,车行在高架或者高速无视线阻拦,较大限度的聚焦过往行人的眼球。便利了生活之外,一定程度上也会拉高周边的地价和房价。

二、高层+洋房的设计,户型多样化


接下来,我们对项目规划,户型进行详细的解析。



和昌作为大家熟知的本地房企,致力于打造的是人与自然和谐相处的生态社区。旭瑞和昌花漾里占地面积约31亩,比起一路之隔的华润悦玺,体量要大一些,入住后会更有社区的居住氛围。项目由6栋楼组成,绿化率为30%,包含有3栋洋房,2栋高层和1栋小区配套幼儿园。


具体到项目规划,有以下几个特点:


1、北三环少有的洋房社区,设计独到


为了满足现代人对于品质的追求,别出心裁的规划了3栋洋房,来提升项目形象,充分满足对生活质量要求高的住户的需求。但是这个项目比较矛盾的也是在它对洋房的设计上,我们知道,一般洋房的容积率都在2.0以下,花漾里洋房3.46的容积率,自然会影响到住户的整个舒适度。


在户型方面,项目有小户型洋房,均价为17300-18300元/平米,建面最小的为94平米,稍大一点的为139平米,整体属于面积较小的洋房,虽然有较高的得房率,但是建面不大,可能更适合刚需型的住户,对于改善型人群来说,紧凑的设计会降低住户居住的舒适度。



   (1)户型方正,方便摆放家具,方便住户后期根据需要进行改造。


   (2)南向采光,保证日间室内明亮的同时避免阳光直射。


   (3)动态分区合理,居住舒适感强。


2、高层住宅户型种类丰富,梯户比较高


高层产品规划有2栋楼,分别是4#和5#,均价15000元/平米,花漾里的户型种类丰富,可以满足住户的不同需求,除了与周边高层同质的小两居82-99平米,大三居的126-130平米户型外,还设计有小户型,建面在43平米到55平米不等,更容易得到住户青睐。



   (1)餐客一体,拓宽室内视野。


   (2)南向采光,保证室内光亮。


   (3)空间利用率较高,功能区设置灵活。


生活中,很多人在买房的过程中关注更多的是房价、地段、配套等,而梯户往往会被人忽视掉。市面上的高层住宅产品,梯户比一般都是2梯4户, 反观该项目,5#的梯户比为5梯17户,那么,较高的梯户比会对我们的生活带来什么影响呢?


首先,是延长我们等电梯的时间。梯户比高就代表人口居住密度大,等电梯的时间就长。其次,会增大公摊面积。众所周知公摊面积越大房屋使用面积越小,电梯多了公摊面积自然就大,房屋的价值就相应降低了。并且,影响房子的通风采光、私密性、安静度等。


梯户比越高,每层的住户多,私密性安静度就相对的差。不但如此,高梯户比单套的住宅面积小,通风采光自然也差一些。

下面是项目周边的新房和二手房市场:



项目周边2公里范围,新房的项目不是很多,北面为绿地璀璨天城,均价14000元/平米,西面有谦详福晟兴隆城,高层均价15000元/平米。央企背景的华润悦玺,项目的品质是有目共睹,高层均价也在15000元/平米 。可以看到,周边的新房价格基本持平。



以旭瑞和昌花漾里为中心,辐射周边2公里,我们可以看到,周边的二手房多达几十个,充分说明了这个地方发展程度很高,大多数小区的房龄都在10年上下,均价在15000元/平米上下,与周边的新房价格基本持平。昌建誉峰,建业壹号城邦等小区二手房源价格以18000元/平米为基础上浮。

三、后记

就周边配套来说,项目是没有值得诟病的地方。但是就项目自身来说,虽然匠心独到的设计了洋房和小户型,但是建筑体量的设计不够合理化,没有产生相得益彰的效应,反而模糊了项目的定位。总而言之,更适合刚需置业群体。


1、项目环抱北三环,京广快速路,地铁3号线,交通便利。所处惠济老城区,与周边项目共享完善的生活配套。


2、高层价格无优势,胜在有面积43-55平米的小户型,但较高的梯户比,会影响居住品质。


3、片区内少有的洋房社区,较为独特,但洋房户型设计94-139平米,整体偏小,不适合纯改善群体。


4、周边二手房价格均价在15000-17000元/平米,相比较而言,洋房的价格略有优势,对生活质量有要求的刚需住户可以考虑。