宜居北区，一直以来是郑州楼市的热点词。今年以来，金水北区涌现出大量城改新项目，例如名门翠园无疑是最耀眼的之一。从开盘热卖，到登顶上半年商品房销售榜单宝座，说它是"神盘"一点不为过。
然而，在"神盘"附近，也分布着几个楼盘，借助着金水北区升级发展，在"神盘"光芒照耀下，也能成为楼市瞩目的热盘。其中，就包括距名门翠园仅1公里的丰乐奥体公馆。
如果提起丰乐大酒店、丰乐农庄、丰乐樱花园、孤柏渡飞黄旅游区，或许很多郑州人有所耳闻，它们背后的"东家"与丰乐奥体公馆的开发商同属于一家公司——河南丰乐园实业集团。
丰乐园此前在郑州主城区开发过的项目是丰乐宜家，仅1栋楼，位于金水区丰庆路明达路，2015年已入住，品质一般。目前丰乐园在荥阳板块储备有用地上千亩，而丰乐奥体公馆是其作为挺进郑州主城区的标杆之作来打造的。
丰乐奥体公馆选址郑州成熟区域金水北片区优质地块，位于三全路与金杯路交叉口向东200米路北，省体育中心东侧，属于省体商圈核心区，是整个北区成熟度高的区域之一。
项目往西的京广快速路是一条贯穿郑州南北的快速道路，项目往北约800米规划要建的新龙路是贯穿郑州东西向的快速道路，通过这两条快速路能比较方便的接驳三环高架、中州大道、农业路、陇海路及市区的主干道。
项目有3号、4号两条地铁线途经，西侧500米是长兴路站，是3号线、4号线的换乘站，项目东侧200米是4号线丰收路站，两个地铁站距项目都非常近，步行差不多5分钟的距离。
项目往西约700米，是已经开业的6层大型购物中心裕华广场，包含永辉超市、横店影城；项目以北开元路文化路交汇处有惠济万达广场；项目南边是北京华联超市、成龙影院，以及正在建设预计2019年开业的宜家；往东，则可以搭乘名门翠园14万方配套商业的顺风车。
丰乐奥体公馆的位置处于金水区和惠济区交界处，这就带来了一个略显尴尬的问题——离得近的学校并不一定能上。奥体公馆是惠济区，1公里之外的神盘名门翠园则是金水区。据置业顾问介绍，奥体公馆教育配套为长兴路中心学校，距项目2公里。
丰乐奥体公馆整体占地41亩，6栋24-26层高层，层高3米（普遍是2.8米），容积率2.99，是北区少有的低密度纯高层住区，也由此可见开发商做品质小区的一些诚意。
项目楼栋分布图
2号楼与6号楼的楼间距达到100米，不过注意这只是最宽楼间距，并不是每栋楼都是彼此100米的间距。6栋楼的地块，绿化率35%，景观呈现难以做到大气，只能从精致入手。
小区楼体外观并无惊喜，常见的ART-DECO风格，景观设计还是有看点的。据置业顾介绍，打造的是省内首家樱花主题社区，小区内部规划的樱花跑道，450米长，以后将从丰乐园集团自己的丰乐樱花园移植100多棵成年樱花树种植到跑道两侧。
小区采用海绵城市理念进行规划设计，路面采用透水性材料进行铺装，物业签约的是具有国家一级物业管理企业资质的鑫苑物业。
项目樱花景观效果图
另外值得一提的是，成为丰乐奥体公馆的业主，在丰乐园大酒店终生正餐九折、住宿六折，在丰乐农庄有一块30多平土地的五年免费使用权。这也就是农旅地产开发商能带给业主的不一样的福利。
项目一期1/2/3/5号楼2017年9月16日开盘，售价16000元/平，接近一年时间的去化目前剩余少量房源在售。这在神盘涌现、开盘即清频现的郑北，明显有点“卖得慢”的节奏。
75㎡两房（已售完），89㎡小三房占比约50%，然后是106㎡\107㎡\112㎡三房，127㎡四房。二期剩下6号楼、7号楼，预计到2019年推出，75-127㎡房源都会有。
89㎡户型是项目主打户型，总价约142万，按首套计算，首付三成、利率上浮25%，约首付43万，月供6050元。
三室两厅一厨一卫布局，位于2/3/5/6号楼的中间位置；
分离式核心筒设计，做到主卧、次卧、客厅三开间朝南，但也可能拉低得房率；
主卧、次卧均赠送75公分宽飘窗；
客厅、餐厅联通，空间开阔，并且连接观景阳台，比较舒适；
厨房布置在入户门附近，买菜回家第一时间可以放到厨房里；
卫生间采用干湿分离设计，方便多人同时使用；
整个户型全明设计，布局合理，紧凑，各个功能区大小适中，方正实用。
100平以上的三房，都算是中规中矩的南北通透设计，并没有很多出彩的地方。
127㎡是项目较大的户型面积，总价约203万，按首套计算，首付三成、利率上浮25%，约首付61万，月供8600元。
四室两厅二卫，位于2/3/5/6号楼的东边户；
设计有玄关区域可以放置储藏柜等，增加实用性；
餐厅、客厅相连，空间感强，南向客厅连接阳台，可以结合家中情况放置洗衣机，晾晒衣服；
公共卫生间干湿分离，使用起来方便；
南向主卧室设计有飘窗，还设有独立卫生间，保证了主人的居住舒适度；
有间朝北的次卧带有北向阳台，但夹在厨房和卫生间中间，没有完全做到动静分离。
在售新房，距离最近的名门翠园目前住宅新房源待推，之前住宅房源均价约15500元/平。其他周边在售新房项目均价均不超过16000元/平。
作为郑州的老居住区，金水北片区的二手小区颇多，其中普罗旺世因其小区品质和优质学校资源是片区内二手小区的代表。其他小区的挂牌价格基本也是在16000元/平左右。
小结
1、项目属于主城金水北配套成熟区域，交通便利、地铁3号线（在建中）、4号线（在建中）覆盖，连霍高速、新龙快速路、三全路、文化路、金杯路等，路网丰富，出行方便。
2、行政区域属于惠济区，项目近邻的金水区优质学校不一定能上，公办教育资源欠缺。
3、本土小开发商，在市场普遍层高为2.8米的情况下，项目规划3米层高、容积率2.99纯高层，能看出来是想做有诚意、有品质的小区，但能不能做好，有待看两年后交房的呈现。项目预计2020年5月毛坯交房。
4、项目定价16000元/㎡，主打的89㎡户型，首付43万，月供6050元，刚需嫌贵。对改善来讲，项目整体小户型偏多，户型设计一般。
5、偏向主城置业，想要成熟配套的刚需，可以考虑。追求更好居住品质，不妨看看周边普罗旺世等优质二手小区。不着急的纯刚需可以等二期75的小户型。改善的客户，拿着200万往北、往东多做比较或许会有更好的选择。