实探绿博"老大哥",名门紫园区位/房源/价格解析

2018-09-10 张媛媛
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8月8日一篇新闻吸引了靑元的眼球——“作为郑州市驻京承接非首都功能外迁专题招商的县(市)区之一,中牟县在北京河南大厦举行招商推介暨重大项目集中签约仪式。本次集中签约项目共12个,协议总资金220亿元,产业发展基金100亿元……”看来,作为中牟发展先锋的绿博片区又要如虎添翼了。

绿博片区,被定位为郑州国际文化创业产业园,其辖区北至连霍高速、西至万三公路(绿博、方特附近)、南至贾鲁河、东至官渡组团西边界,规划面积132平方公里。它是“郑汴一体化”进程的直接受益区域。也许目前许多人对其印象还停留在绿博园、方特欢乐世界、海宁皮革城、杉杉奥特莱斯等已建成乐园和购物中心“一日游”的认知阶段。



但是随着华谊兄弟电影小镇(建设中)、凤凰影视城、海昌极地海洋公园、“只有”河南主题乐园、华强美丽中国三部曲等九大大型主题乐园将登场,长城书画院(建设中)、省京剧院、中国文谷等多个风格迥异的相关文旅项目聚集,酒店餐饮各档次配套,将形成上下游产业链的配合,未来将留下游客,刺激更多消费,带来片区发展。


该片区绿博园东侧目前主要在卖的项目有:金泉大厦、名门紫园、亚新美好艺境、亚新美好香颂和永威上和郡。它们虽然都分布在绿博核心区域,共享着类似的配套,但是在售房源和价格还是有所不同。



这些项目目前的在售房源及价格情况基本如下:


在这些项目中,名门紫园可以称得上是绿博片区的“老大哥”项目了。说它是“老大哥”,首先是因为它相对资格比较“老”——它是片区内拿地较早、开发较早、交房较早的项目之一;其次是因为它的“大”——与其他项目或一个或两个地块的体量不同,名门紫园目前已经开工建设至其七期地块,体量相对比较大。


名门紫园算的上是名门地产的代表项目。名门地产20年前成立于南阳,现拥有总资产超100亿元,土地储备3万多亩,在郑州、洛阳等7个地市开发有项目,开发的物业类型涵盖公寓、洋房、别墅、写字楼及商业等,拥有国家房地产开发一级资质。其中在郑州,开发有名门紫园、名门翠园、名门郡景等项目。除此以外,名门地产目前在郑州的土地储备也是相对充足的。


再来看名门紫园项目本身的具体情况:


名门紫园位于郑开大道与人文路交叉口向南1公里路东,项目规划了 11 个地块,目前已经开发了9个地块,其中有3个别墅地块,4个 18 层平层墅地块,另外还有1个高尔夫球场地块,1个名门枫杨外国语学校地块。



名门紫园目前在售的有三个地块,四期、五期和六期地块。其中四期地块目前仅剩部分洋房房源在售,五期还有少量小高层房源在售,六期所剩房源相对比较充足。



从上图我们可以看到,已经交房的一期、二期距离绿博园较近。即将交房的三期北地块距离省实验紫园小学较近,三期南地块距离枫杨外国语和省实验小学都较近。而目前在售的五期、六期距离省实验小学较近,但是距离枫杨外国语学校相对较远,四期则正好相反。且四期、五期和六期距离绿博园都相对较远。

目前项目主推的是六期,洋房和小高层房源均有,房源户型的可选择性也比较多。



名门紫园六期小高层目前在售房源有建面135、140、143、150、173平米房源,相对而言都属于满足基本生活需求的户型。


以建面150平米户型来看。这个户型全明设计,南北通透,动静分区,采光和通风效果都比较好。



1、 客厅、餐厅相连,空间感较大,再连接上厨房,附带南北向双阳台,不仅满足了晾晒需求,也延展了功能性空间需求。


2、玄关南侧次卧自带卫生间,可以作为客房,满足客人需求,也保障了主人生活的私密性。


3、户型内侧公共卫生间居中且干湿分离,满足客餐厅和南北向双次卧的共同需求。


4、最内侧主卧套房设计,且南北通透,既满足主人生活空间需求,也保障了舒适性。


洋房有建面172和186平米两种户型在售,可以满足品质改善需求。以建面186平米的户型为例。



1、客厅和餐厅直接相连,带南北向双阳台,采光和通风效果都更佳;


2、北向阳台连接有保姆房和卫生间,既方便保姆生活,也保障了主人生活的私密性;


3、大面宽客厅,不仅可以摆放沙发、茶几等家具,还留有休闲空间,无论是摆放钢琴还是跑步机,都留有充分的空间。

关于名门紫园的品质,其实从项目已经呈现出来的细节和已经交房过的地块是可以看出来的。



2014年呈现至今的售楼部处景观示范区



售楼部前高尔夫体验场地



一期(已交房)小区内景



一期(已交房)小区外景


紧邻项目的配套,目前尚不完全成熟,目前已经投入运营的有绿博园、枫杨外国语学校等,而省实验小学紫园校区、长城书画院等配套,目前仍处于在建中。



名门紫园目前在售的五期、六期地块与省实验小学一路之隔,距离绿博园的直线距离在1.5公里左右;目前在售的四期与枫杨外国语学校一路之隔,距离最近的绿博园地块直线距离1公里左右,距离长城书画院的直线距离约1.2公里左右。



周边在建中的长城书画院



枫杨外国语学校东校区(2017年9月已开始招生)


小结下名门紫园的几个特点:


1、项目周边绿博园水系、贾鲁河水系和中央公园水系环绕,文旅项目众多,生活比较宜居舒适,也有相关的产业支撑;


2、项目的教育配套也比较不错,河南省实验小学名门分校(公立,在建中)、枫杨外国语中学(私立,已招生)就在项目几个地块内部,伯利恒学校(私立,在建中)与项目一路之隔;


3、项目主力户型面积都较大,以六期为例,建面大多都在130平米以上,以目前项目均价来估算,则名门紫园目前的房源总价小高层约在200万以上,洋房约在290万以上;


4、项目房源入户均有温泉水,这在绿博片区甚至郑州市,都算是比较少见的;


5、楼栋的底层均送有花园,其中小高层赠送面积约70平米左右,洋房赠送约120平米,楼栋顶层均赠送露台。


由此可见,对于以下置业群体而言,可以将名门紫园作为自己的买房可选项目:


1、在主城区已有住房,考虑在郑州东区宜居区域再次置业的改善置业者;


2、看重教育资源的刚需、刚改置业者;


3、中牟绿博或其附近的从业者群体;


4、被郑州主城区房价阻挡,外溢到郑东绿博片区的置业群体。