实探南龙湖 | 房价9000-11000元/㎡,刚需族请速上车!(附楼市解析)

2018-09-15 王栋


1月,龙湖、雅居乐、正商相继在南龙湖厮杀抢地,有人在预估着南龙湖未来的房价。


2月,一则"优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县(市)改区"文件传出,有人谈论着距离郑州主城区约15公里的南龙湖走势。


3月,华南城中园住宅房源开盘,房价"8"字头的消息刷爆朋友圈,有人兴奋、有人抓狂、有人迟疑、有人淡定。


没错,开年每月都能"上头条"的南龙湖,足以平时不太关注或者有关注过该片区的人,把目光聚焦在这个"小镇"。

起底:南龙湖的"小镇"发展史


说其是个小镇,一点不为过。南龙湖并非是其真名,它的发展史可以追溯到65年前。1953年由郑县划归新郑,为第七区;1992年9月,成立龙湖科技教育园区;1994年,撤乡建镇,改称龙湖镇,并一直沿用至今。


至于新郑龙湖镇和郑东新区龙湖的关系,"没一点关系"。只是在2013年郑东新区开挖具有相当规模的人工湖,并将其定名为龙湖。或许,为了提高两个片区的辨别度,将新郑龙湖口头称为南龙湖。

查阅新郑市政务网站,南龙湖面积96平方公里,基本是由若干个行政村、自然村组建而成。尽管总人口17.8万,但在校大学生就占据了12万。故而,依靠独有的教育、人才优势,在20多年前便成立龙湖科技教育园区,被列为郑州市"十二五"期间重点建设项目。


现状:"东"、"西"、"中"片区风格迥异


过往,南龙湖给人的印象还停留在"村庄"、"小商小贩"、"道路不畅"、"大学城"......经过几年的片区规划、招商引资,如今的力求证明自己价格的南龙湖确实变了样。


郑新快速路、107国道、郑尧高速、中华路,与郑州主城区的大学路、京广路、紫荆山路、中州大道、东四环道路形成连接,向南可进入新郑市内。贯穿南龙湖东西走向的双湖大道、袁张公路与港区连接。此外,地铁2号线延长线(城郊线)的开通运营,进一步缩短南龙湖与主城区的"时间距离",向东也延伸至港区。


然而,作为新郑、新密、港区和郑州主城区的连接地,南龙湖道路的兴建给居民带来出行的便捷,同时也带来一些"麻烦"。107国道、大学路的货车较以往更加繁忙,尽管晴空万里的天气,道路上仍尘土垃圾漫天飞扬。


把南龙湖分区来看,107国道、郑新快速路如同"分割线",将南龙湖化为西、中、东三个片区。


西片区散落着若干个村庄民房、货车穿梭的物流园区,尽管建有后胡水库、河南福寿园、汽车城等,但少有外人知晓,是个待开发的地方。


中心片区是南龙湖的核心,从北向南分布着河南工业贸易置业学院、河南工程学院、河南医学高等专科学校、中原工学院、河南检查职业学院、以及数个中小学等。围绕这些学校分布着多个在建或成熟居住区,但缺乏大型或集中型商业当然,偶尔还会看到高层社区旁还散落着几座民房。整体来看,人群相对密集、居住氛围较好、且开发成熟度较高。


东片区则是以众人皆知的华南城,目前几个交易市场、奥特莱斯已经开业;中园住宅项目、乾龙物流园区均处于建设阶段,但整体需求较旺盛。此外,华南城周边还分布着大型农贸市场、成熟的住宅区,整体处于开发完善阶段。


就现状来看,南龙湖发展模式在向城区靠拢,中心地区依靠"大学城"的资源,开发较为完善,华南城则是作为东片区的发展引擎,而西区相对繁杂,开发也只是时间的问题。


楼市:限购前后片区一二手房价


照此来看,南龙湖片区适合哪些群体在此置业?哪些楼盘值得关注?我们不妨通过楼盘分布特点和几组数据来找出答案。


大概在10年前,南龙湖就迎来了康桥、振兴、正商、绿都、国瑞等一批实力房企进驻开发低密度楼盘,看中南龙湖的地理位置、规划定位、大学城资源等优势。彼时,名声大噪的康桥林溪湾被视为南龙湖高端居住的典范,甚至影响了整个郑州。


如今,南龙湖被列入郑州楼市限购区之一,但丝毫没有阻挡开发商在此拿地开发的热情。据不完全统计,目前已经吸引了包括碧桂园、龙湖、阳光城、融侨、雅居乐、锦艺等国内一线开发商进驻,片区在售、待售新房楼盘量约30个,呈现的特点比较鲜明。


1.楼盘数量在增多,但多为纯高层或高层+洋房的"高低配",主要分布在南龙湖中心、东片区。


2.在售楼盘整体容积率大约在3.0,均价在9000元/㎡-11000元/㎡不等。


3.除了龙湖锦艺城、永丰乐城、华南城规划建有大体量商业体,其他多数小区商业以临街商铺为主。


4.由于进驻开发周期的原因,南龙湖多数楼盘处于尾盘销售阶段。


此外,从开发商提供的片区限购前后一二手房参考价格来看,部分新房均价保持小幅上涨,涨幅约500-1000元/㎡。其中,二手房挂牌价基本与新房持平,且保持明显上涨,涨幅约200-2000元/㎡。


实地探访期间,有一家中介机构表示,目前南龙湖楼市成交还是以新房为主,二手房目前较为平淡,但价格也在悄然上涨,例如地铁沿线的小区。


观点:房价起步8800元/㎡,刚需请上车


就当前南龙湖在售楼盘中,随机挑选几个关注度较高的新房楼盘做解析。

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项目简析:


1.作为华南城的配套住宅项目,分为4个"组团"开发,均为高层住宅,容积率约2.99。毛坯房交付配有新风净水、指纹密码锁等,一定程度提高居住舒适度;


2.项目规划有3所幼儿园,1所小学和1所初中,使得购房业主家庭子女上学有所保障;


3.项目东侧7万㎡市政公园,北部绿化连廊等,整体居住环境较好;


4.项目向西、南约1公里范围内有华南城交易中心、奥特莱斯商业、地铁2号线(城郊线)华南城站点,周边配套较成熟,生活消费、交通出行、居住或对外出租均适宜;


5.作为南龙湖的"明星盘",设计的户型建面约88-158㎡,满足不同购房需求,在售均价9000元/㎡,接连开盘基本实现清盘,可见购房者对其认可。对意在南龙湖置业的刚需族来说,是个不错的选择。

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项目简析:


1.融侨进驻郑州开发的项目之一,处于南龙湖中心靠南位置,东侧是维也纳湖畔,南侧临着阳光大道,距离东南方位龙湖一中约500米,周边处于基建完善阶段;


2.项目采用高层+洋房的"高低配",在售洋房建面约125-133㎡,均价约10000-15000元/㎡。高层建面约88-129㎡,整体均价为9000-10500元/㎡。

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项目简析:


1.项目处于南龙湖东南方位,在华南城与新郑产业新城之间,中华路(东三环延长线)、新老107连接线交汇处西北,距离地铁2号线(城郊)华南城站点约500米距离,周边仍处于建设完善阶段;


2.阳光城品牌开发,全国前20强开发商,商品房共分4期开发,整体涵盖住宅、商业、配套共127万方,值得期待;


3.目前在售高层复式建面约107、133㎡,均价约11000元/㎡;预计2期高层加推新房源。

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项目简析:


1.处于南龙湖中西靠北方位,临着紫荆山南路、祥云路、鸿鹄路,距离地铁2号线(城郊)沙窝里站点约1公里;


2.周边分布有观澜郡、国瑞城等成熟小区,以及河南工程学院,项目后期配有商业综合体,整体生活氛围较好;


3.目前在售高层建面约97-119㎡房源,整体均价约10000-11000元/㎡;洋房建面约118-155平米,均价12300-17000元/㎡。

地块简析:


1.根据以上3个开发商在1月22日土拍大战中摘得的地块数据、区位来看,位于郑新快速路、祥云路东南方位,周边有龙湖锦艺城、宽视界、浩创梧桐郡、龙熙湖畔等小区参考均价约11000元/㎡,业内预测几宗地块住宅售价至少13000元/㎡。


2.临近绕城高速、郑新快速路等主干道,出行较为便捷;向南距离锦艺城商业、华南城商业约2公里范围内。

碧桂园双湖城简析:


1.据新郑市政务网站信息显示,新郑市碧桂园置业有限公司在新郑市龙湖镇双湖大道北侧,祥和路南侧,107国道东侧,文昌路西侧,兴建占地面积240000㎡(约360亩),建筑总面积100万㎡,绿地率达25%,建筑密度25%,容积率3.4的居民住宅小区建设项目,该项目的标准名称命名为"碧桂园双湖城",现予以备案。


2.据公示的区位看,处于南龙湖中心位置,周边有悦府海棠、龙御名郡、正商瑞钻、双湖花苑等成熟小区,南侧双湖大道上则有龙湖镇人民政府等。


综合上述南龙湖片区发展、现状、楼盘特点,对比环郑州主城区的新区,南龙湖各方面与荥阳东片区相似,片区处于建设完善阶段。房价甚至要略高于荥阳东片区,但低于郑东白沙、绿博组团。整体来看,南龙湖更适合刚需自住群体置业,例如片区和和周边地区人群。


在"房住不炒"基调下,对于意在南龙湖的刚需自住群体来说是个"上车的好时机",可参考关注度较高的热门新房,例如华南城中园等住宅项目。


目前,南龙湖仍处于建设完善阶段,还存在一些诸如片区环境、中小学、商业配套等瑕疵,但随着"撤县改区"、以及市政规划、产业新城的推进,会助推南龙湖片区的发展,提升片区的竞争力。

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