实探南龙湖 | 房价9000-11000元/㎡，刚需族请速上车！(附楼市解析)

1月，龙湖、雅居乐、正商相继在南龙湖厮杀抢地，有人在预估着南龙湖未来的房价。

2月，一则"优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县(市)改区"文件传出，有人谈论着距离郑州主城区约15公里的南龙湖走势。

3月，华南城中园住宅房源开盘，房价"8"字头的消息刷爆朋友圈，有人兴奋、有人抓狂、有人迟疑、有人淡定。

没错，开年每月都能"上头条"的南龙湖，足以平时不太关注或者有关注过该片区的人，把目光聚焦在这个"小镇"。

起底：南龙湖的"小镇"发展史

说其是个小镇，一点不为过。南龙湖并非是其真名，它的发展史可以追溯到65年前。1953年由郑县划归新郑，为第七区；1992年9月，成立龙湖科技教育园区；1994年，撤乡建镇，改称龙湖镇，并一直沿用至今。

至于新郑龙湖镇和郑东新区龙湖的关系，"没一点关系"。只是在2013年郑东新区开挖具有相当规模的人工湖，并将其定名为龙湖。或许，为了提高两个片区的辨别度，将新郑龙湖口头称为南龙湖。

查阅新郑市政务网站，南龙湖面积96平方公里，基本是由若干个行政村、自然村组建而成。尽管总人口17.8万，但在校大学生就占据了12万。故而，依靠独有的教育、人才优势，在20多年前便成立龙湖科技教育园区，被列为郑州市"十二五"期间重点建设项目。

现状："东"、"西"、"中"片区风格迥异

过往，南龙湖给人的印象还停留在"村庄"、"小商小贩"、"道路不畅"、"大学城"......经过几年的片区规划、招商引资，如今的力求证明自己价格的南龙湖确实变了样。

郑新快速路、107国道、郑尧高速、中华路，与郑州主城区的大学路、京广路、紫荆山路、中州大道、东四环道路形成连接，向南可进入新郑市内。贯穿南龙湖东西走向的双湖大道、袁张公路与港区连接。此外，地铁2号线延长线（城郊线）的开通运营，进一步缩短南龙湖与主城区的"时间距离"，向东也延伸至港区。

然而，作为新郑、新密、港区和郑州主城区的连接地，南龙湖道路的兴建给居民带来出行的便捷，同时也带来一些"麻烦"。107国道、大学路的货车较以往更加繁忙，尽管晴空万里的天气，道路上仍尘土垃圾漫天飞扬。

把南龙湖分区来看，107国道、郑新快速路如同"分割线"，将南龙湖化为西、中、东三个片区。

西片区散落着若干个村庄民房、货车穿梭的物流园区，尽管建有后胡水库、河南福寿园、汽车城等，但少有外人知晓，是个待开发的地方。

中心片区是南龙湖的核心，从北向南分布着河南工业贸易置业学院、河南工程学院、河南医学高等专科学校、中原工学院、河南检查职业学院、以及数个中小学等。围绕这些学校分布着多个在建或成熟居住区，但缺乏大型或集中型商业当然，偶尔还会看到高层社区旁还散落着几座民房。整体来看，人群相对密集、居住氛围较好、且开发成熟度较高。

东片区则是以众人皆知的华南城，目前几个交易市场、奥特莱斯已经开业；中园住宅项目、乾龙物流园区均处于建设阶段，但整体需求较旺盛。此外，华南城周边还分布着大型农贸市场、成熟的住宅区，整体处于开发完善阶段。

就现状来看，南龙湖发展模式在向城区靠拢，中心地区依靠"大学城"的资源，开发较为完善，华南城则是作为东片区的发展引擎，而西区相对繁杂，开发也只是时间的问题。

楼市：限购前后片区一二手房价

照此来看，南龙湖片区适合哪些群体在此置业？哪些楼盘值得关注？我们不妨通过楼盘分布特点和几组数据来找出答案。

大概在10年前，南龙湖就迎来了康桥、振兴、正商、绿都、国瑞等一批实力房企进驻开发低密度楼盘，看中南龙湖的地理位置、规划定位、大学城资源等优势。彼时，名声大噪的康桥林溪湾被视为南龙湖高端居住的典范，甚至影响了整个郑州。

如今，南龙湖被列入郑州楼市限购区之一，但丝毫没有阻挡开发商在此拿地开发的热情。据不完全统计，目前已经吸引了包括碧桂园、龙湖、阳光城、融侨、雅居乐、锦艺等国内一线开发商进驻，片区在售、待售新房楼盘量约30个，呈现的特点比较鲜明。

1.楼盘数量在增多，但多为纯高层或高层+洋房的"高低配"，主要分布在南龙湖中心、东片区。

2.在售楼盘整体容积率大约在3.0，均价在9000元/㎡-11000元/㎡不等。

3.除了龙湖锦艺城、永丰乐城、华南城规划建有大体量商业体，其他多数小区商业以临街商铺为主。

4.由于进驻开发周期的原因，南龙湖多数楼盘处于尾盘销售阶段。

此外，从开发商提供的片区限购前后一二手房参考价格来看，部分新房均价保持小幅上涨，涨幅约500-1000元/㎡。其中，二手房挂牌价基本与新房持平，且保持明显上涨，涨幅约200-2000元/㎡。

实地探访期间，有一家中介机构表示，目前南龙湖楼市成交还是以新房为主，二手房目前较为平淡，但价格也在悄然上涨，例如地铁沿线的小区。

观点：房价起步8800元/㎡，刚需请上车

就当前南龙湖在售楼盘中，随机挑选几个关注度较高的新房楼盘做解析。

项目简析：

1.作为华南城的配套住宅项目，分为4个"组团"开发，均为高层住宅，容积率约2.99。毛坯房交付配有新风净水、指纹密码锁等，一定程度提高居住舒适度；

2.项目规划有3所幼儿园，1所小学和1所初中，使得购房业主家庭子女上学有所保障；

3.项目东侧7万㎡市政公园，北部绿化连廊等，整体居住环境较好；

4.项目向西、南约1公里范围内有华南城交易中心、奥特莱斯商业、地铁2号线（城郊线）华南城站点，周边配套较成熟，生活消费、交通出行、居住或对外出租均适宜；

5.作为南龙湖的"明星盘"，设计的户型建面约88-158㎡，满足不同购房需求，在售均价9000元/㎡，接连开盘基本实现清盘，可见购房者对其认可。对意在南龙湖置业的刚需族来说，是个不错的选择。

项目简析：

1.融侨进驻郑州开发的项目之一，处于南龙湖中心靠南位置，东侧是维也纳湖畔，南侧临着阳光大道，距离东南方位龙湖一中约500米，周边处于基建完善阶段；

2.项目采用高层+洋房的"高低配"，在售洋房建面约125-133㎡，均价约10000-15000元/㎡。高层建面约88-129㎡，整体均价为9000-10500元/㎡。

项目简析：

1.项目处于南龙湖东南方位，在华南城与新郑产业新城之间，中华路（东三环延长线）、新老107连接线交汇处西北，距离地铁2号线（城郊）华南城站点约500米距离，周边仍处于建设完善阶段；

2.阳光城品牌开发，全国前20强开发商，商品房共分4期开发，整体涵盖住宅、商业、配套共127万方，值得期待；

3.目前在售高层复式建面约107、133㎡，均价约11000元/㎡；预计2期高层加推新房源。

项目简析：

1.处于南龙湖中西靠北方位，临着紫荆山南路、祥云路、鸿鹄路，距离地铁2号线（城郊）沙窝里站点约1公里；

2.周边分布有观澜郡、国瑞城等成熟小区，以及河南工程学院，项目后期配有商业综合体，整体生活氛围较好；

3.目前在售高层建面约97-119㎡房源，整体均价约10000-11000元/㎡；洋房建面约118-155平米，均价12300-17000元/㎡。

地块简析：

1.根据以上3个开发商在1月22日土拍大战中摘得的地块数据、区位来看，位于郑新快速路、祥云路东南方位，周边有龙湖锦艺城、宽视界、浩创梧桐郡、龙熙湖畔等小区参考均价约11000元/㎡，业内预测几宗地块住宅售价至少13000元/㎡。

2.临近绕城高速、郑新快速路等主干道，出行较为便捷；向南距离锦艺城商业、华南城商业约2公里范围内。

碧桂园双湖城简析：

1.据新郑市政务网站信息显示，新郑市碧桂园置业有限公司在新郑市龙湖镇双湖大道北侧，祥和路南侧，107国道东侧，文昌路西侧，兴建占地面积240000㎡（约360亩），建筑总面积100万㎡，绿地率达25%，建筑密度25%，容积率3.4的居民住宅小区建设项目，该项目的标准名称命名为"碧桂园双湖城"，现予以备案。

2.据公示的区位看，处于南龙湖中心位置，周边有悦府海棠、龙御名郡、正商瑞钻、双湖花苑等成熟小区，南侧双湖大道上则有龙湖镇人民政府等。

综合上述南龙湖片区发展、现状、楼盘特点，对比环郑州主城区的新区，南龙湖各方面与荥阳东片区相似，片区处于建设完善阶段。房价甚至要略高于荥阳东片区，但低于郑东白沙、绿博组团。整体来看，南龙湖更适合刚需自住群体置业，例如片区和和周边地区人群。

在"房住不炒"基调下，对于意在南龙湖的刚需自住群体来说是个"上车的好时机"，可参考关注度较高的热门新房，例如华南城中园等住宅项目。

目前，南龙湖仍处于建设完善阶段，还存在一些诸如片区环境、中小学、商业配套等瑕疵，但随着"撤县改区"、以及市政规划、产业新城的推进，会助推南龙湖片区的发展，提升片区的竞争力。

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