历时2年回炉重造，大正水晶森林能否撩动刚需？

双湖科技城规划面积6平方公里，顾名思义，在生态和产业方面两方面是规划的发展方向。所谓“双湖”，也就是188亩的人工湖“天健湖”和459亩的天然水系“天德湖”，目前天健湖已经基本建成，天德湖已注水。

而产业方面，规划是打造“高精尖”的科技新城，湖心岛则是高端商务中心。片区内的楼盘在解说湖心岛的时候，都是指向“如意湖”，或者北龙湖。然而，现状是目前引入的项目距离“高精尖”的规划还有相当的距离，湖心岛并未有任何实质性进展。

从在售新房来看，双湖科技城目前有刚需盘“老大哥”万科城湖心岛，有主打刚需的华润悦景湾，还有偏改善洋房加高层的中海万锦熙岸，片区内购房的客户，多以刚需为主，也有部分万科城等已交付小区业主的二次改善置业。

从探访情况来看，片区居住氛围相对于其他新区已经算是比较浓厚了，尤其是万科城附近，住宅入住率和商铺门店开业情况都比较好。

万科城小区底商

同时，签下一级开发的中建已经在大规模施工了。如同中建2012年签下经开区滨河国际新城的开发一样，一切尚需时日。

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可以说，万科和中建先行挺进双湖科技城，为后续入场的一众新盘做好了铺垫。这其中就包括即将“再次”入市的大正水晶森林。

之所以单独提出这个项目，因为大正的“特殊性”。一方面他在2016年已经有过一次全面入市的宣传推广，中间却搁浅了。另一方面，双湖片区目前汇集了大量的品牌房企，除了万科，还有中海、华润、朗悦、康桥等，而大正是许昌起步的房企，相比之下，稍显弱势。

此时，大正水晶森林想要脱颖而出，必须拿出杀手锏了。

大正水晶森林原名大正鲲府，是2016年底许昌开发商大正地产来郑州独立开发的第一个项目，并在中原万达临近秦岭路金街的临时接待展厅对外开放。根据当时的规划，项目共有9栋洋房，10栋高层，高层76㎡两房，94-117㎡三房，洋房122-158㎡四房。 一期总建筑面积43万平方米，容积率3.5。

这样的规划设计，在当时并没有突出的亮点可言，虽然大户型的洋房让大正鲲府有了比万科城这样的纯刚需稍高一点的定位，但综合战斗力实在是有点薄弱。

一方面地级市中小房企想要在郑州立足，各方面资源欠缺，另一方面又恰好赶上了严格的房产政策调控，项目迟迟没有进展。购房者经过一阵等待后失去了耐心，大正鲲府也逐渐淡出了人们的视线。

2018年4月份，历时一年半，大正终于拿到了【2018】51号城改地，地块位于冬青西街南、须水河东路东，87961平米，约123亩，这就是项目的一期地块。二期地块位于须水河西，占地737亩。一期土地证已经拿到，大正水晶森林开启升级版，大正鲲府正式更名大正水晶森林。

大正水晶森林做出的第一大调整，将原来新中式外立面设计改为现代简约的玻璃幕墙，可以参照写字楼。好处是采光好通透性强。

但是这种外立面对于开发商和物业都是良心考验，一方面对玻璃材质有较高的要求，耐腐蚀、隔音、保温等性能都是需要重点考虑的；另一方面，后期物业维护保养也是楼体外观档次的决定性条件。在郑州市场上，这种住宅外立面使用玻璃的楼盘很少见，大众是否乐于接受，还有待考证。

原本在园林景观的设计上，小区没有丝毫亮点，升级版的景观设计是由山水比德团队打造的3万㎡立体森林艺术公园，4000㎡儿童艺术公园，3000㎡邻里艺术公园，整体定位百万方森活艺术大城，楼间距最宽处达114米，最小也是51米。

如此大面积的绿化，楼栋数量上必然要做出调整，原本9栋洋房10栋高层，改为3栋小高层12栋高层，楼栋数减少的同时，户型也做了很大的改动，不再保留小面积的76㎡两房和158㎡的大面积户型，而是改为89㎡的小三室、99-128平方米的三室，136平方米的四室，整体定位刚需。 

密度减少，舒适度提高，这种楼栋和户型上的调整，更符合高新区整体刚需的定位和现代人购房的需求。

大正水晶森林升级改版后的物业是金地物业，中国物业管理一级资质企业，中国物业管理协会常务理事单位和深圳市物业管理协会副会长单位。金地在郑州开发且已交房的小区有荥阳金地格林小城，笔者去探访过一次，物业管理还是比较严格的。大正由于自身品牌相对弱势，请来金地物业保驾，对于购房者来说是一种保障。

1、双湖科技城的发展已经在进行当中，地铁8号线（建设中）、四环高架都在为片区建设加码，除此之外，自北向南有连霍高速，新龙路，科学大道，梧桐街和农业西路，从西往东有绕城高速，红松路，西四环和长椿路，西三环，均为高新区的交通要道，片区发展尚可期待。

2、许昌起家的房企想要在郑州站稳脚跟，难度很大。所以开发商必须全力投入，注重产品，这一点相对于“家大业大”的品牌房企来说，反而是成就大正水晶森林的地方。显然，新的产品规划在双湖科技城片区内目前是头一份。

3、双湖片区内毛坯高层均价11000元/㎡，户型面积段以89-135平米区间居多，整体定位偏刚需。相比于高新老城15000元/㎡，这个价格更亲民。

而在规划方面，新城正在崛起。据相关统计，双湖科技城住宅用地仅20块、1718亩。除去3块231亩安置房用地，剩余17块1487亩土地。片区内除了目前在售的几个新盘以外，后期还有少量住宅地块供应，按照目前的均价来说，这里或是一个不错的购房契机。

4、高新区刚需为主的市场，大正水晶森林虽定位刚需，但小区景观绿化很吸引人。就项目位置而言，紧邻须水河，整体生态环境相对也比较突出。目前贾庄安置房已经建成，临河景观可见一斑。

虽然大正是地方性房企，但开发商精心准备带着诚意而来，物业也是金地，如果开盘价格合理，考虑在双湖科技城置业的购房者可以上车。