保利/英地/星联进驻经开物流园区!限房价16000元/楼市要有新变化!

2019-08-06 郭悦


8月5日,经开国际物流园区推出4宗成品房住宅用地,且均为净地出让。


16号地位于兰心东路以南、浔江东路以北,属于经开国际物流园区,成交价为40868万元,由郑州保利亨业房地产开发有限公司摘得,溢价率6.79%,限价16000元/平。之前保利在该片区开发的保利罗兰香谷项目早已售罄,挂牌二手房参考均价约15500元/平。当天17号地块,同样位于经开物流园区,临近16号地块,最终流拍。

地块位置

从地块指标来看,16号地占地约49.6亩,容积率2.5,以目前市场上相同容积率的产品类型来看,该地块大概率也会规划成洋房+高层产品。地块西侧临近凤湖,东侧临近两块工业用地,后期的生活体验感会弱一些。地块狭长,可参考滨河国际新城的青风公园一期产品。 


值得一提的是,地块北边是郑州大学第二附属医院经开新院区,作为一家综合性的三甲医院,医院占地426亩,位于国际物流园区美辰路以南、礼通街以西、兰心路以北、花马沟以东,规划床位1500张。能够满足周边居民的医疗需求。

18号地位于朗星路以南、龙美街以东,成交价49907万元,由河南星联置地集团有限公司摘得,溢价率18.5%,限价15000元/平。星联在白沙的项目市场认可度较高,这回亮相经开物流园区,产品更值得期待。


19号地位于朗星路以南、龙美街以西,历经2个小时竞价厮杀,最终被河南英地置业有限公司摘得,成交价70302万元,溢价率28%,限价15000元/平。 

地块位置

从地块指标来看,18号地块占地50.04亩,19号地占地65.4亩,两个地块容积率同是3.5,地块方正,从目前片区的主流产品来看,后期应该会规划为纯高层产品,居住舒适度较高。


两个地块临近片区的核心核心区域,北边是宇通鼎新家园与宇通大厦,周边的配套已相对成熟,规划有中小学和大量商务、住宅用地,临近湖景,后期交房入驻以后,居住氛围浓郁,生活便利。


值得关注的是,这几个地块限价15000-16000元/㎡,目前片区均价在12000元/㎡左右,由此看出该区域的发展空间还是相对较大的。16号和17号地容积率均在2.5以下,定位偏改善地块,为成品住宅,尤其值得一提的是,两地块的成本指导价达到14500元/平,竞综合房价限价16000元/平,高于区域大多数同类产品售价。18和19号地容积率在3.5以下,属刚需定位,同样为成品住宅,成本指导价为12737元/平,竞综合房价限价15000元/平。 

经开物流园区,低调的存在

该区域在郑州各大区域中,一直是低调的存在。国际物流园区与老经开区滨河国际新城同属经开区,北邻白沙、绿博组团,南接航空港区,占据优势地段。

区位示意图

片区范围:京港澳高速公路以东、万三公路(新107国道)以西、陇海铁路线以南、郑州民权高速公路以北合围的86平方公里土地上,作为郑州国际物流中心的核心园区,是河南首家以国际物流为产业导向的集聚区,主导产业为汽车、装备制造业、现代物流业。

开发进度:目前聚集了宇通集团、上汽、京东、四通一达、顺丰、宅急送等大型企业,国际物流园区的建设虽然还有很多空白要填,但大多数道路已成型,与周边的区域交通通达有大量产业工人积聚于此,部分区域比较成熟。

国企进驻物流园区,楼市房价现状?

该片区规划了众多的工业用地、产业园和物流园,住宅板块不是该区域的核心。住宅用地主要集中在片区的北部和中部区域,为工业厂区做支撑,片区内的项目大多是容积率低的纯高层产品,更适合周边的刚需人群。

由南三环、芦医庙大街、浔江东路、凤栖街所围合的区域集中大量商务用地和住宅用地,属于片区的核心区域,规划为中央生活商务区,计划打造园区商业中心,本次参与竞拍的土地就位于此处,未来商业氛围浓厚,能够满足片区居民的现代化生活需求。


目前经开滨河国际新城的底价是15000-16000元/㎡,老城区的房价至少在14000-15000元/㎡,而该片区的房价整体均价12000元/㎡左右,算是整个经开乃至郑州新房市场上的房价较低的区域。


据悉,此次土拍参与的房企除了保利、星联、英地,还包括正荣、碧桂园等诸多一线房企,从一定程度上讲,开发商对片区的楼市看好,并且拿地积极性较高。

保利罗兰香谷、碧桂园翡翠湾以及恒大雅苑早已售完。目前国际物流园区的在售楼盘不算多,在售项目有万科溪望、碧桂园峯景、金地名悦、九龙新城以及绿都东澜岸,有在片区置业需求的客群可对比关注。

项目占地90亩,容积率2.49,采用新亚洲建筑风格, 规划5栋高层、6栋洋房+沿街配套商业,高层户型以95平三房、123平三房为主,洋房143平四房。目前片区内的洋房产品较少,北侧东风渠和南侧生态园,周边规划有中小学和医院,片区内的刚改客群可重点关注。
6089
项目位于航海东路与凤栖路向东200米路北,占地53亩,容积率3.5,规划6栋34层高层、部分底商和一所6班幼儿园,地块西侧规划有大量教育用地,计划引进公立小学及中学; 西侧规划丹尼斯大型商超,整体来看,周围环境较为宜居,刚需客群可重点考虑。
6089
项目占地约68亩,容积率3.5,规划纯高层,有社区中央景观,居住体验感较好。后期周边的项目的交房以后,片区小环境的居住氛围会浓厚。距离白沙较近,能够享受到片区的配套和红利,刚需和刚改客群可对比周边项目。
6089
位于南三环与前程大道交汇处,容积率3.5, 项目南紧邻占地约248亩体育休闲广场,将涵盖足球场、篮球场、羽毛球场、排球场等七大场馆以及配套商业综合设施。小区还规划有一所公立幼儿园和一所公立小学,后期居住体验感较好,刚需客群可重点考虑。
6089
位于航海路与二十五大街交叉口,占地约600亩,分三期开发,配套幼儿园、小学、中学,已与经开区朝凤路小学正式签约,教育资源充足。项目设置了儿童专属活动区,总占地约1200㎡,引入海盗船,为儿童提供玩耍空间,主打的教育+儿童主题市场认可度较高,片区内有教育需求的购房群体可重点关注该项目。
6089

经开土拍,对片区楼市有影响?


1、白沙南部、白沙老县城区获益受影响,至少提振信心看到楼市价值红利。


2、物流园区,当前经开楼市房价最有潜力的区域,强有力长期红利,因为片区价格对比老城区+滨河新城,优势凸显,空间巨大。居住品质会再提高一个台阶,看住宅地指标一目了然。


3、对滨河新城会是一个双刃剑,一方面滨河国际新城市场低迷情况下,此次土拍看到限价参考,至少会对置业滨河新区的群体来说,是个提醒推动。当然,也会吸纳分流一部分东南置业群体,意在进驻滨河新区,但受限于房价会转投东边的物流园区或者白沙、以及南部的北港。

随着新地块入市,片区内可供购房者选择的项目增多,房价也会迎来新变化,有置业需求的要把握住时机。毕竟片区内目前的价格与主城区相比还是很美丽的,也是上车经开区的机会。


这里不是改善的区域,但不缺人流量,刚需和生意人可以考虑在该片区置业。改善可以向主城区方向看,滨河国际新城是一个不错的选择,规划规格高,配套正逐渐落地,等到后期项目集中交房以后配套成熟,住宅供应量减少,想上国际滨河新城这趟列车,会比现在更加艰难。

6089
6089
6089
6089
6089