老城区稀缺改善房为何让人爱恨两难

老城区在售新房本就不多，改善房就更少了：金水区的万科美景世玠、融创金林金水府、东润泰和等。但是，如果说老城区改善房，同时还临湖的，大概就只有中原区融创御湖宸院了。

然而，这个楼盘，却是让人爱恨两难。

1、定位：改善的目标——刚需的配置

2、成熟配套区：坐市中心、拥帝湖湖——临近公墓

御湖宸院的开发商是融创集团，2017年融创中国销售金额达到3620.1亿元，位列全国房企第四位。在郑州开发多个项目，如融创中原壹号院、融创城开中原宸院、融创城开瓏府等，基本是偏改善的。“宸院”属于融创高端系列，品质和设计都是可以放心的。

车位比1:1.3，在刚需扎堆的中原区，可以算高配。

户型设计上，一期为112-255平米，且大面积居多，户型上明显是改善性质。这里，来感受一下大House的舒适：

御湖宸院的物业是融创物业服务有限公司，中国百强物业。官网数据：截止目前，已服务62座城市300多个项目，近200个高端案场。具体怎么好，置业顾问举了几个例子：

①50岁以上业主每年享受一次标准免费体检；

②儿童不可以自己出社区，在家长授权情况下，物业保安可以陪同外出；

③小区安保人员为25-35岁的退伍军人。

以上，我们可以看到，开发商是做品质的出身和初衷，想要做改善。然而，这么好的品牌和设计，却在规划上被束缚了，无奈配置太刚需。

融创御湖宸院是属于后河卢的城改项目，关于这个项目融创一共拿下了两宗土地，一宗是相对方正的83号地，为安置房，容积率2.4；一宗是84号地，也就是御湖宸院商品房项目，42亩的尖刀地块，临300亩帝湖，然而容积率高达3.9，绿化仅30%。正常来说，低密度是改善，高密度做刚需或者安置，但是融创这次规划却恰好相反，低密度的做了安置房，高密度的做了改善商品房，这种错位让人有点抓狂。

但是，先别着急失望，就算是；小区容积高绿化率低，可这里毕竟是二环边老城区，拥有新区五年内难以企及的繁华和便捷，一起来看一下完善的配套：

①商业：创客大厦约600米，丹尼斯1.9公里，二七万达2.6公里，世纪年华和中原万达也距离不远。除了大商场，小型的超市餐馆市场虽然不大气，但是基本生活需求是可以满足的。

②交通：地铁5号线后芦站约1000米；快速公交BRT；二环路航海路桐柏路、三环路，通往东西南北都很方便。

③教育：承建政府小学、帝湖一小、淮河路小学、七十三中等。

④医疗：郑州市妇幼、省直三院、市第六人民医院、市骨科医院、弘大医院

⑤环境：300亩帝湖、绿城公园，周边还有别墅群，整体居住很自在。

来感受一下临湖的惬意

（此处实际为幼儿园的位置）

如此惬意的舒适的环境，却有一个不太受待见的客观存在，在距离项目800米处的西南角有一处名为云梦山庄的公墓，是否介意小区附近有公墓，全看个人接受程度。

然而，就在你还在犹豫买不买的时候，项目一期已经售罄了。一期位于桐柏南路以东，紧邻800亩帝湖，一期地块规划了7栋14-32层的高层，一共有4中户型面积109㎡、140㎡、180㎡、255㎡，其中占比最多的是109㎡约40%，其次就是140㎡占比约25%。，开盘均价15000元/平米，开盘推出全部房源655套，当天去化650套。

现在一期房源前部售罄，二期房源在规划上与一期大有不同。

二期地块位于桐柏南路以西，与帝湖相隔一条马路。地块很小，约16亩，只有两栋楼，也是个尴尬的存在。地块小，所以景观上就不要期望太多。距离云梦山庄更近一些，又“紧贴”弘大医院的北面，小区附近有医院是好事，但是小区挨着医院，多少还是有点不舒服的。医院人来人往，嘈杂不堪。

以上种种显示，御湖宸院确实很尴尬，刚需的身体承载不了改善的灵魂。融创似乎也看到了这一点，二期项目在设计上开始往刚需方向转移。

二期规划2栋26层和28层的高层住宅，两梯四户，户型设计为92-131平米，且小面积居多，一改一期的大户型规划，建筑风格上也由一期的轻中式转为现代建筑风格，毛坯交房，层高3米，仅有新风系统，相比一期的3.1的层高和中央空调的高配，二期明显掉了一个档次。具体房源信息，预计要到8月底推出了。

不过融创在户型设计上，灵活性比较高，能用窗户来做的，就不用厚重遮光的实体墙，所以我们看到一期的很多户型都是大窗户设计，采光观景很不错。二期在户型延续一期的大窗户大阳台设计。

建面约93平米三室两厅一卫

整体来看，户型方正，纯南朝向，中规中矩。

亮点之处在于窗户和阳台，能大尽量大，所以客厅和主卧采光观景效果很好。主卧没有很占地儿的飘窗，而是开阔的大玻璃窗，十分通透，方便利用和家具摆放。次卧、书房和厨房、卫生间采光相对比较差，这是小三房的通病，不能苛求太多。

项目毛坯交房，层高3米，配置新风系统，虽然减配了，但是还是在一般刚需标准之上的。

（上图为一期清水样板间照）

1、品牌开发商用心做高端，户型设计和物业服务用心可以相信；

2、坐拥二环成熟生活配套，紧邻帝湖，生活环境很不错；

3、二期偏刚需，价格应该不会高于一期。纵然是刚需品质，在中原老城区二环边，价格合适的话，刚需购房客户考虑，纯改善的话，不建议考虑；

4、紧邻云梦山庄、医院。是否介意，看个人。