傍着北龙湖的融创新项目,刚需/刚改更值得关注?

2018-09-10 司欣欣
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最近朋友小可也在看房子,考虑的因素有三点:项目周边交通的便利性;所在的片区未来发展空间;能够为一家三代同堂生活。近期,他们了解到北三环沿线的融创中永中原大观项目,在考虑是否要入手。为此,小编对项目做了实地探访进行解读。

傍着北龙湖,三大CBD片区交汇处

买房首先关注地段,从此项目位于金水区中州大道与北三环交会处西北角,又属郑东新区CBD、北龙湖副CBD与金水CBD三者交会区域,西边的金水区是郑州市发展最成熟的区域,拥有浓厚的政治、文化、商业等资源。


往北便是北龙湖副CBD,如今也是炙手可热的片区之一,房价领跑全郑州,往东是发展迅猛的郑东新区。如此一来,此地在区位上实属优厚。


图一:融创中永中原大观项目区位图

项目周边2公里范围内分布着多个成熟小区,例如经三名著、维也纳森林、21世纪湖适、安泰嘉园等,一批挂牌的二手房价格已经超过16500元/平米的价格。许多成熟小区意味着路网及周边配套都是相对完备的,能够满足生活的需求。


为此,小编也将周边的配套资源做了一番梳理:


教育资源:项目自身配套是一个16班幼儿园,项目的西侧还规划有一所公立小学。项目周边有牧专幼儿园、河南省实验小学外国语分校、思齐实验中学等、郑州四十七中。


医疗配套:三甲医院河南省人民医院距离项目约7公里,还有郑州大学第一附属医院东院区。


生活配套:距离 CBD约 4.4 公里、距熙地港商圈约 3.5 公里、宝龙城市广场商圈 约 5 公里、距离农业路易初莲花、保利影院约 2.9 公里、 距离花园路蓝堡湾商圈约 2.5 公里)、国贸 360约 3.4 公里。


交通配套:公交车站居多、地铁、以及高架桥。此处想说,交通便利之外,大量的车辆造成的空气污染与噪音污染,对休息与身心健康也会产生不利影响。


图二:郑州市第四十七中学


市政公园:距离郑州市森林公园(凤山湿地公园)约1200米。森林公园和北龙湖湿地公园在温度湿度已经环境方面会有调控和改善的作用。也可以是周边居民在周末的一个好去处。


图三:郑州市森林公园(凤湖湿地公园)

高层+公寓,能否撩动你的置业心?


融创中永中原大观是桑园的城改项目,开发商之一的融创是全国排名前十的房企,而河南中永置业有限公司,是开封市永恒营销策划有限公司与融创以及招银成长拾号联合成立的房地产开发企业,既有财团背景又有开发商背景。


图四:融创中国全国区域项目分部图


融创中永中原大观这个项目分为两期建设,目前一期已于7月30号开盘,但很快开盘的房子已经余量不多。一期建设三栋高层、两栋公寓,目前在售的是高层,公寓暂未开售。二期预计建设六栋高层、两栋洋房和两栋小户型成品住宅。本月(八月)月底10号楼也即将开盘共有232套房源。


图五:融创中永中原城市展厅


关于一些更细节的项目基础信息我们也值得关注,既是作为对项目的了解也包含对未来居住之所舒适度的一个考量。


容积率较高,舒适度值得考虑。日前8号楼的开盘价格均价也在15572-17573元/㎡,但有可能10号楼在推售时,也会参考8号楼有所增长。关于商贷利率是目前各家银行利率均为首套上浮25%,二套上浮30%,具体的还要以当期银行政策为准。


相对而言,一期五栋楼盘中8#9#10#位置要比临路的两栋在后期居住中会显得略有舒适感,临路位置虽与道路还有一定的距离但是噪声与扬尘污染带来的影响还有不可避免。

此表分析所得,在户型房源数量来看,三室四室均是现在新婚夫妇考虑的范畴,能够兼顾长辈和孩子居住生活;现行的二胎政策,也是诸多购房家庭将四室户型列入重点考虑的原因之一,也属于现在家庭改善性购房之选。


图六:一期总规图


在探访期间,根据项目规划图以及项目规划公示,部分因素或对后期入住产生影响。例如9#楼南侧、10#楼东侧、8#楼东南侧等地方设置有非机动车出入楼或坡道,可能对相邻住宅产生影响。非机动车地面停车,分散设置有机动车地下出库出入口,可能对相邻住宅产生影响。


简单罗列的几项仅作为参考,根据施工规范来看还均在红线以内,也可能会根据实际施工条件做出整改。


典型户型解析

毛坯房交付,户型装修设计也可以请设计师来量身打造一个自己喜欢的房子。


图七:107平米三房

1、户型相对方正,南北通透,利于采光和通风换气。


2、入门处设置玄关相对干净,U型厨房可容纳多人同时操作。


3、餐客一体且连接阳台,休闲娱乐较为舒适。


4、主卧为套房,有专属卫生间和衣帽间,保证主人有足够的私密性。


此户型还有一个四楼面积103平米的户型,区别是缺少一个阳台。

图八:138平米四房

1、进门玄关方便收纳以及鞋包摆放,干净整洁。


2、南北通透,采光明亮通风舒适。


3、客厅带有阳台可作为休闲以及娱乐空间。


4、南向套房主卧,舒适且带有私密性。


图九:150平米四房

1、户型规整,相对协调对称,南北通透方便采光和通风。


2、南向卧室连接阳台,与客厅阳台一体,可分开分别用于晾晒空间和休闲空间。


3、但左侧因为厨房墙体不能直接有通风的效果。

从融创中永中原大观的城市展厅去到三公里以外的项目现场,看到了门口一直有工人在洒水降温也防止扬尘预防了环境污染。对于施工现场有严格的安全防护措施以及安全施工规范。

图十:施工现场图1

图十一:施工现场图2

图十二:施工现场图3

主城区北的刚需/刚改可重点关注


尽管项目整体容积率较高,但价格户型品牌及区位,是类似刚需、刚改置业家庭所满意的地方。其中,也包括朋友小可。


1、作为北区关注度较高的热盘,适合买做婚房及小户型至大户型的改善性购房者;


2、根据项目的区位配套来看,北龙湖等片区在后期建设发展中,会促使融创中永中原大观项目的价值提升,基础配套能够满足正常的生活娱乐所需;


3、相较于周边其他项目,融创属于全国一线品牌房企,具有其自身的品牌效应及品牌赋予的附加价值;对于项目的基础信息作为参考,根据自己的需求来进行判断;


4、户型相对比较规整,方便摆放家具,各活动性功能分区可根据实际需要进行设计;


5、对于项目的不利因素,也因人而异,其实可不对购房大方向的决定带来大的影响。