最近，不少链家网友咨询管南片区买房问题，纠结于片区未来发展空间及区域内楼盘的选择。目前，片区内已有泰禾、鑫苑、绿都、永威、正商、融创、碧桂园等房企进驻。
那么，楼市房价水平如何？究竟适合哪些群体购买？哪些楼盘值得入手？我们一同对片区现状、规划、楼盘做一番解析。
管南片区楼市房价，这些新房值得买吗？
2018-09-19
管南片区是指南三环、机场高速、南水北调总干渠、绕城高速、管城回族区西边界合围区域，面积约76.2平方公里，该片区被规划为商都新区。
实地探访发现，管南片区内并没有人们印象中的“脏、乱、差”。道路均已设置路标，整体比较干净，还有洒水车作业降低扬尘污染。道路两旁的绿化也初见雏形。
区域内暂无大型的商业配套，仅有部分分散商业、超市，相关生活配套还处于建设阶段，交房项目和成熟社区较少。
规划定位决定了一个区域未来的发展方向。管南片区总体定位以现代服务、商贸物流、休闲商务、生态宜居为主。
整个区域从北到南依次分为六大功能区（如图）。工业、商贸、物流、居住等不同功能区的定位，决定了管南片区并不是一个纯粹的居住区，后期居住环境可能会受到一定的影响。
但是，管南片区的区位交通优势还是比较明显的。从区位上来看，管南片区北靠管城老城区，东临经开区，南连接南龙湖，西临二七运河新区，成为区域发展的“关键节点”。
交通方面，东西向南三环、南四环、绕城高速辅道，南北向京广南路、中州大道、107辅道和规划中的渠南路，形成“三横四纵”的快速通道路网。再加上地铁2号线的开通，使区域内交通便捷，减少了出行时间成本。
地产开发是决定一个区域成熟发展的关键因素。目前，管南片区在售项目有鑫苑国际新城、绿都紫荆华庭、绿都澜湾、永威城、正商中州城。泰禾金尊府为新入市项目，处于前期咨询阶段。融创、碧桂园的地块规划暂未确定。
来看下这几个项目的基本数据：
从上图可以看出，项目的容积率在3.49-4.0之间，物业类型以高层为主，户型以三房居多，整体定位偏刚需。
与郑州主城区房价比较，各项目均价相对偏低，在价格上有优势。随着片区规划的完善，后期有一定的溢价空间。
动态信息：目前在推三期A、B地块，A地块5栋楼全推，涵盖89-140㎡三房；B地块推1、2号楼，涵盖51-76㎡一房、两房，预计12月中旬开盘。
项目简析：
鑫苑国际新城位于三环内，其位置优势、智慧科技产品以及13800元/㎡的价格，吸引了不少刚需购房者的目光，前两期基本上已经卖完。
即将于下个月开盘的三期A、B地块较为分散，B地块位于紫寰路、紫荆山南路、南三环围合范围内，北侧是安置区，后期居住可能会受影响。
项目简析：
生态环境上，项目容积率3.50，南侧是南水北调运河，东边有体育公园，后期居住舒适高。
位置上虽然靠南，但距离地铁2号线站马屯站约500米，出行相对方便。主要劣势是周边生活配套匮乏，且临近宇通厂区。
动态信息：永威城目前在售四期房源，建面约88-166㎡房源，均价约13600元/㎡，具体一房一价。
项目简析：
以精细化品质著称的本土房企永威，之前开发过的项目口碑都不错。永威城是永威操盘的第一个千亩大盘，品质上值得期待。
项目是十八里河改造项目，地块被几条道路打散，地理位置不占优势，距离郑州市中心有一定的距离，周边环境较差。
项目简析：
正商中州城是西吴河、小王庄城改项目。一直以价格取胜，“便宜”成主要标签。
目前主推紫辰园组团，位于南三环南、紫辰路西，道路交织太多，地块不是很规则，距离地铁2号线约3公里。另外，周边配套少，宇通厂、物流和仓储基地存在。
项目简析：
从2015年入市至今，项目五期产品基本卖完，地铁交通优势功不可没。横向对比其他项目，紫荆华庭容积率4.0，后期居住舒适度不高。
项目简析：
项目原名升龙御璟上院，由升龙开发。2017年9月20日，泰禾收购该地块的相关股权，改名泰禾金尊府。规划高层和洋房，是泰禾在郑州的第一个项目，郑州暂无成熟项目可参考。
位置上来看，项目属于三环内，周边配套完善。距离地铁5号线（规划中）约500米，预计2018年开通，当下出行还是走中州大道、航海路。
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数据来源
除声明外，本篇稿件的基本数据（建筑面积，占地面积，容积率等）来自各区政府门户网站、郑州市国土资源和郑州市城乡规划局。距离信息来自百度地图。地铁建设信息来自郑州地铁网站公示。
图片来源
设计图来自郑州链家新房团队，地图来自百度地图。