北区“神盘”摘半年销冠！36万起步，住宅/公寓是否值得入手？

要说今年郑州四环内，哪个片区楼市让人期待？

金水北区，当仁不让便是其一。除了片区拥有大量的城改新项目陆续入市、开盘畅销，而且还缔造出了一个神盘——名门翠园。

2017年12月539套高层房源，开盘清盘；2018年3月，超1000套高层、LOFT，开盘秒清；2018年4月，加推房源开盘再度畅销。

在2018年上半年商品房项目销售金额榜单中，名门翠园摘得住宅、公寓类项目的NO.1。名门这个占地约600亩的神盘，究竟有哪些魔力吸引住了大量购房者为之疯狂买单？

我们不妨先从名门这个开发商开始说起，这家创建于南阳的地产公司，至今已经有20个年头，开发的项目集中在郑州、南阳、洛阳、安阳、商丘、驻马店等河南本土地市。在郑州，多以城改项目为主，例如早些年开发的名门郡景、名门世家、名门盛世、浦发国际金融中心、名门国际等。

再到目前金水区名门翠园、中牟绿博片区的名门紫园、二七区名门橙邦等。此外，在中原区常西湖、金水区、郑东新区北龙湖、中牟绿博等片区有项目或土地储备。有业内人士评论称其开发的项目中规中矩，但项目的位置却让其他房企羡慕不已。

开发体量大、项目之多、土地储备丰厚，加之半年来翠园项目的数次开盘畅销，一时间让名门成了楼市颇具话题的开发商之一。

名门翠园的项目前身是金水区二十里铺村的城改项目，恰好处于金水北区的腹心。这个片区经过10年的开发沉淀，多个城中村改造后变成了高层、洋房住宅小区等。例如，普罗旺世就是代表之一。

随着名门、碧桂园、融创、美景、瀚海、豫发、保利、美盛、和昌等开发商的陆续进驻和项目入市，一些商业综合体项目、教育配套等，为金水北片区注入了更多的时尚与便利。同时，地铁2、3、4号线等交通网络的开建，提高了片区居民生活、上班族出行的便捷度。

具体到名门翠园，项目由三全路、丰庆路、新龙路、金杯路围合。辐射周边2公里范围，分布着多个成熟小区，例如普罗旺世、金蓝湾、冠军花园等；在名门翠园的西侧还有"明星演唱会指定地点"：河南省体育中心；南侧则有北京华联超市。

另外，在三全路、索凌路附近规划地铁3、4号线（规划中）站点；名门翠园北侧，贯穿西四环到东四环的新龙路，双向八车道，目前处于建设阶段。道路的北侧则是魏河水域景观带。

项目南侧新建的丰收路小学已投入使用，周边约2公里范围内分布着龙门实验学校、一八联合学校、郑州七中、七十七中、郑州大学体育学院等。据名门翠园置业顾问介绍，项目已与优胜路小学、郑州八中达成协议。

从地段、配套来看，名门翠园处于成熟的生活区，拥有主城区优质的配套资源。

项目总占地约604亩，分多个地块开发，涵盖高层住宅、洋房、BLOCK商业、社区底商、平层及Loft公寓、写字楼等。整体业态规划比较丰富。

从项目整体规划来看，笔者给出的几点简析：

1、住宅地块较为集中，安置房、商业地块与商品住宅地块分离，有索凌路相隔，避免后期居住环境杂乱，整体居住氛围感强；

2、商业地块规划14万方BLOCK体验式主题商业，填补北区特色商业空白，建成后将极大方便业主生活；且商业与住宅地块分离，生活、休闲更纯粹；

3、项目东侧是市政公园，北侧有魏河、贾鲁河，魏河两侧规划沿河绿地公园，整体生态景观环境可圈可点。

4、就项目户型来说，涵盖建面约38-75㎡的公寓，42-143㎡的高层，126-143㎡的洋房。整体户型设计方正。

如名门翠园这样的综合体项目，在北区较为少见。公寓、高层、洋房，可以说满足了刚需、改善等不同购房者的需求。

不同的业态类型适合哪类购房者群体？值不值得入手，跟着笔者一起来分析。

公寓产品位于S2商业地块，共规划4栋平层公寓、2栋LOFT公寓，均为带装修交付。另外，地块内规划的BLOCK体验式主题商业是一大亮点。3月25日，LOFT产品开盘即清盘，足见小户型公寓的热度。

相对公寓来讲，项目4月即将推出的4号地块规划有建面约42㎡的一房，50-60㎡的小两房，均位于3#东单元，几次类似户型的开盘即清盘也证明了小户型的市场热度。就目前片区内在售的小户型来说，较为少见。笔者实地走访名门翠园周边社区小户型租金，租金在1200-2100元/月不等。

以名门翠园35㎡公寓为例，总价约56.7万，首付约28万，商业贷款28万，周期30年，按照基准利率上浮20%计算，月供约1678元。

因此，对于郑州工作没多久的上班族或单身白领，资金有限，总价低、月供低的小户型相对合适，作为初次置业、过度自住。另外，名门翠园属于成熟居住片区，居住需求还是比较旺盛的，未来也可用于对外出租或转售。

对比郑州主城区，房价高，且房贷利率上浮，购房成本增加，功能紧凑的小三房，成为婚房、家庭刚需置业的优选。

名门翠园三房户型面积涵盖80-143㎡，买房者选择性多。按之前开盘均价约15600元/㎡来看，有一定的价格优势。且项目设计的3+1户型，契合刚需购房需求的同时，又多出一个房间，性价相对较高。

"3+1"户型建面约106㎡、118㎡，以及建面约91㎡的小三房，均分布在4号地1#和3#。

放眼郑州主城区，在售洋房并不多。名门翠园推出的4号地，规划3栋洋房，放在金水北区，几乎没有竞品。社区整体采用中央大花园设计理念，建筑分布于地块四周，围合出一个景观集中的中心花园，视野开阔。且洋房与高层住宅错落分布，每栋楼互不遮挡，通风、和观景条件就比较好。

目前，项目售楼部所在位置是市政公园，售楼部内设置扶梯及音乐步梯，在郑州比较少见，且售楼部整体设计大气。几张图片感受下环境：

另外，项目在售楼部展示了红线不利因素，主要有以下几个方面：

1、项目北侧是新龙快速路，南侧三全路，临近楼栋可能会有粉尘及噪音影响；

2、项目北侧约400米有高压线；

3、4号地南侧是学校用地，后期可能会有噪音影响；

4、项目西侧紧邻省体育中心，后期可能存在噪音影响或交通拥堵；

5、规划范围内存在安置房地块。

目前，项目在售的是部分洋房、商业公寓、以及少量的高层住宅房源。其中，公寓总价起步约36万；高层均价约15000元/㎡靠上。对比片区的美景美境、泰山誉景，整体价位基本持平。

1、整体而言，名门翠园优势比较明显，双地铁、学校、生活配套资源丰富，处于成熟居住区，价值明显，算是置业的优选；

2、产品多样化，有公寓、高层、洋房，且项目价格与周边二手房小区相比，具有竞争力，适合刚需及换房置业考虑；

3、14万方的BLOCK特色商业，是居住和商业的集中融合，建成后辐射片区范围广，提高片区居民休闲生活便捷度，片区的价值。