金水北片区:低调的潜力股,城改项目爆发

2018-10-30 王栋

宜居北区,在很多人心中是“购房圣经”的其中一条。如今,郑州往北已经发展到了黄河沿岸,惠济区的楼市也火得一塌糊涂,融创珑府的清盘正是佐证之一。但位于金水老城区和惠济区之间的金水北片区,一直被人忽视。

90年代的郑州,过了北三环就是一副乡村风光。但随着郑州向北的不断发展,郑州的北框架已经拉到了黄河边。


于是,刘庄、沙门、柳林、陈寨、张家村、高皇寨等村庄,渐渐被城市包围,成了“城中村”。这些城中村主要位于北三环以北,我们称之为“金水北片区”。

金水北片区大致由连霍高速、北三环、中州大道围合而成。


城中村一直是房地产开发中“难啃的硬骨头”。在郑东新区、北龙湖等新区如同一张白纸,高楼拔地而起时,因为大片的城中村存在,金水北片区热闹十足,但发展相对落后。


但这块土地的价值是巨大的。


首先,金水区是郑州的政治、经济、文化中心,背靠惠济区生态宜居区,紧邻郑东CBD、龙湖副CBD,是郑州发展的核心区之一。


其次,交通便利,区域内2号线、3号线(建设中)、4号线(建设中)、7号线(建设中)共4条地铁线,基本上能覆盖整个区域。


再来看主干道:连霍高速、三全路、国基路和北三环,文化路、花园路、中州大道,路网丰富,去哪儿都方便。

2017年,随着陈寨36栋楼房成功爆破,那些承载着郑漂们酸甜苦辣的奋斗之地,正式成为回忆。

陈寨现状

城中村成为历史,金水北片区迎来了新发展。

首先,房企大鳄纷纷进驻:名门、碧桂园、融创、美景、瀚海、豫发、保利等都已进驻或有意向;

新盘分布地图

其次,一些商业综合体项目、教育配套等,为金水北片区注入了更多的时尚与便利;

商业/教育配套

之前,整个北片区只有一个瀚海北金6万方商业,虽然已开业三年,但运营情况较差,空置率高。


未来的几年内,新增的配套、综合体将面世:


美盛教育港,是庙里陈寨的城中村改造项目,目前土地证还未拿到。前期规划由澳大利亚柏涛设计,总占地1300亩,规划了多所幼儿园、小学、初中、高中,如若落地,将填补国基路片区教育资源的空白;


名门翠园商业地块,规划14万方BLOCK体验式主题商业;


锦艺金水湾商业,规划30万方锦艺商业;


郑州宜家,最快2019年开业,位于惠济区北三环金杯路,金水北片区也可以享受到便利。

得益于城中村的拆迁,目前金水北片区的土地储备量很大。


其中,名门翠园、锦艺金水湾比较热门;和昌悦澜、瀚宇天悦、丰乐奥体公馆尾盘在售;大多楼盘还处在开发前期,尚未面世。


与此同时,作为郑州的老居住区,金水北片区的二手房源较多,但大多是老房子。其中,普罗旺世是金水北片区二手房的代表。

从目前的进度来看,2018下半年到2019年,金水北片区的新楼盘将迎来大爆发。在此,我们选择几个热门楼盘一一来看:

热门新盘 楼盘点评
从去年12月开盘至今,翠园4次开盘都当天清盘,相当火爆。 项目处于金水区成熟的生活区。项目总占地约604亩,分多个地块开发,还有14万方BLOCK特色商业,建成后辐射范围广。 项目已与优胜路小学、郑州八中达成协议,在三全路、索凌路附近规划有地铁3、4号线。 产品上有约38-75㎡的公寓,42-143㎡的高层,其中126-143㎡的洋房,是金水北区少见的洋房产品。
6089
双河环绕 楼盘点评
金水湾位于文化路北段,贾鲁河与东风渠交汇处,项目既能享有金水区的文化教育资源,又能享有惠济区的生态自然资源。 项目规划有30万方的商业配套,弥补文化路无大型商业购物中心的空白。 锦艺集团作为南方企业,在河南也有不错的案例如锦艺国际华都、锦艺城等,锦艺的品牌和物业可圈可点。
6089

瀚海思念城



3月26日,瀚海终于拿到了思念城的土地,全部底价成交。开发商新瀚海置业,为思念集团旗下公司。

据了解,项目规划打造城市综合体,包含大型商业综合体和商务办公,住宅方面涵盖高层、小高层产品。

目前周边环境北邻美景美境,南邻蔬菜批发市场,东邻华北水利水电大学,西邻东风渠。项目北侧为在建中的地铁4号线。

美景美境


2017年,美景通过招拍挂拿到了65号地。据了解,美盛来开发陈寨、庙里城中村改造,未来可形成金水区商业、文化、休闲生活配套服务中心区。

项目西侧为东风渠,南侧紧邻国基路,属于金水北区中心路段,东风渠也是政府着力打造的金水区滨河产业带。

同时,地铁2号、4号线交汇于此,2号线沙门站离项目仅8分钟的路程。


碧桂园沙门地块


前段时间,碧桂园通过土地招拍挂拿下了96、97号地块,沙门城中村改造终于启幕。

项目周边配套成熟,分布了天伦琥珀名城、21世纪社区等多个小区,距离北龙湖和东区都比较近。

但周边小区都年代已久,没有高品质小区,这也可以成为未来碧桂园项目的卖点之一。


融创中州印



3月份,融创通过招拍挂拿下桑园城改的20、21号地块。

印系列是融创的产品线之一,专注于城市中心地段,包括精品商业配套、酒店式私寓产品等。

项目地段极好,位于中州大道和北三环交叉口,隔路可望北龙湖、郑东新区CBD 。

结语


1、无论是教育资源、城市发展成熟度,还是地铁线路、配套设施,“宜居北区”这句话不是空穴来风,金水北片区的生活便捷度很好;


2、需要注意的是,这个片区的新盘容积率都较高,一些城改项目项目容积率达到了7,这也算是城改地块的“通病”;



3、受于调控限价的影响,目前在售的名门翠园、锦艺金水湾房价,和片区的二手房价格相近,甚至更低。对于购房者来说,可以多多关注区域内的新房。