7月8日，碧桂园摘得金水科教园区一宗约65.87亩住宅净地。成交总价84208万，溢价率70.65%，折合单价1278万/亩，楼面价7670元/㎡，据悉有建业、正商、华润、康桥等50余家房企报名参与。
楼市爆料！碧桂园以溢价率71%摘金水住宅净地，片区房价要有新变动？
2020-07-08
一【碧桂园23号地块解析】
地块为净地，南侧地块为康桥香麓湾，西侧紧邻贾鲁河，东侧未出让住宅地块，北侧为正在修建中的杨金路（东三环以东）部分。
目前周边主干道北四环、东三环、东四环、鸿宝路等城市主干道均已连通，杨金路、金城大道部分建成通车，地块南侧鸿业路即将建成，北侧杨金路已开工建设。
地块紧邻东三环，连接北三环、京港澳高速，通往北龙湖金融岛、郑东新区CBD商圈、高铁东站商圈，交通便利。地铁1号线延长线（规划）贯通后可无缝连接中心城区，路网完善，交通便利；规划中的20号线沿北侧杨金路规划，后期公共交通条件也非常好。
地块所处在金水科教园区的东板块，集结贾鲁河、低密住宅区、规划绿地等资源。位居北龙湖高端住宅区的东北方位、龙子湖高校园区的正北。
附近3公里范围内，分布有入市新盘【康桥香麓湾】、【泰禾东府大院】 ，以及在售项目【瀚海尔湾】【天伦城】【鸿园】。项目基本以低密度洋房、别墅等改善产品为主，以瀚海尔湾在售的剩余少量房源为例，建面约106、129、147、174㎡，参考价约19500-24000元/㎡。天伦城在售高层参考价16000元/㎡、洋房18500-19000元/㎡。
二【高溢价摘地透露2个信号】
第一，金水科教园区住宅净地能够吸引50家一线开发商参与竞拍，片区的价值犹在，70%溢价率进一步说明未来片区的上升空间，为片区楼市奠定信心。
第二，纬五路一小东三环分校、天伦地块的省实验和八中等优质教育资源也已引入，资源配置和落位逐步优化，碧桂园的地块和所处的片区，不仅是金水科教园区的优质板块，或将成为仅次于北龙湖高端住宅区、经开滨河国际新城的另一个改善置业片区。
三【地块特殊因素解析产品定位】
位于空军郑州机场侧净空保护区内，限高51米，地块内需配建1所6班幼儿园，生均用地指标不低于18㎡/生，用地面积不低于3240㎡，且需单独设置。宗地地类表显示有耕地，单套住房建筑面积不得超过144㎡，即如果作为纯改善的大面积段户型基无可能，但可在刚改产品有发挥余地。
容积率＜2.5，25%的建筑密度，在配建幼儿园和限高、以及面积段限制的情况下，大概率会做成小高层。片区整体处于规划起步发展阶段、且置业群体对金水科教园区的熟知度较低、以及片区内军用机场和存留一些物流园区，或影响买房群体的好感度，整体焕然一新还需一定周期，但片区整体价值犹在。