80后北区买房故事：可以洋房，何必高层？

32岁的老李，两年前已安家在郑州北区某小区，可最近几个月又开始马不停蹄的跑售楼部看房了。

为啥？

说起这个，老李真是对现在小区的物业失望到了极点：小区内装修噪音扰民，投诉给物业却不管不问；2年前的纯刚需小区，业主还没有租户多，任何人都可以随意进出；还有小区里配套设施日常维护不及时等等都是问题。

这不，憋屈的老李下定了决心要换房。老李换房的需求很简单：一是片区居住环境要好，二是大开发商、质量有保证。三是物业管理一定要好。

综合考虑了一下，老李把目光投向了正在发展完善中的惠济特色商业区。

首先，惠济区西依邙山，北临黄河，生态环境佳，也是政府着力打造的宜居生态区。在“东移北扩”战略的引导下，城市发展逐渐聚焦北区。

其次，四纵三横的交通大动脉覆盖全区域，纵向江山路、天河路、文化路、花园路，横向大河路、开元路、连霍高速，目前大河路四环高架已经开通在建。

第三，惠济区未来三条地铁贯穿，目前已经在建的地铁2号线二期工程，西起天山路站，大致沿开元路布置，预计2020年开通。另有地铁3号线二期和规划中的7号线，未来出行将会更加便捷。

第四，除了已开业的惠济万达广场、美景万科广场商业综合体之外，万达北部还规划了178.8万方特色商业区，建成后惠济区的商业丝毫不逊于市中心。

如果把这一片区的楼市地图做番整理，可以看出融创、万科、天伦、正商、美景、锦艺等品牌房企聚集于此。

根据实地探访发现，片区内以新房为主，例如万科天伦紫台、万科民安云城、融创城开中原宸院、正商家河家、天伦庄园等楼盘，整体容积率在2.99，多是“高层+洋房”的规划，理论上提高了居住体验度。

除了融创城开中原宸院，其他项目多是带装修成品房交付。片区在售楼盘高层均价约15000元-16000元/平米，洋房整体价位在18000-19000元/平米。部分成熟的二手房小区高层房源挂牌价为18000元/平米左右。

综合考虑一番之后，老李将目光锁定在融创城开中原宸院。一方面源于融创的品牌熟知度，加上近期朋友对该项目的推荐；另一方面，老李更倾向于毛坯房，后期入住能够对房屋的装修设计有更大的操作空间。 

说起项目背后的开发商——融创和城开，已经是二度合作。此前合作开发的融创城开珑府，2017年高层和洋房以低于周边同类产品价格开盘即售罄，一度引爆惠济区市场。

不过，最让老李心动的是融创的“幸福家”理念，简单的说就是好房子，好服务，好生活。这一理念真是说到了老李的心坎里。

根据置业顾问讲述，融创物业有4个0服务标准，不论是业主报修，还是投诉， 都能在第一时间解决并反馈。而且针对不同年龄的业主还会开展不同系列的活动，比如针对老年业主的枫叶计划；5-12岁儿童的海贝计划；还有根据业主业余爱好组建业主俱乐部等等。

从区位来看，项目位于天河路与开元路交汇处向西，地处四环内。

周边有五纵五横交通网，在建的2号线延长线古树苑站就在小区东边，预计2019年通车。另外天河路上的地铁3号线延长线预计2020年通车。2条地铁线通车之后，大大提高出行的便捷性。

目前商业配套仅依靠惠济万达广场和美景万科广场，购物、娱乐、餐饮基本的需求可以满足。但是周边自身配套还不完善，需要时间建设。

周边学校不多，最近的是天河路和开元路交叉口的加拿大枫叶小熊幼儿园。惠济区实验幼儿园、惠济区实验小学、郑州市实验高中距离项目大概3公里左右。

休闲娱乐可以去古树苑公园，与项目一路之隔，茶余饭后步行走过来散散步也不错。

不过，项目东南角是三全食品工厂，工人比较多，环境嘈杂，而且冷链车进出，容易引起交通拥堵。

就整个项目自身规划而言，总占地约700余亩，涵盖住宅、商业、公寓、学校等。目前推出的一期住宅占地约85亩，由8栋高层，8栋洋房组成，容积率2.99。

据置业顾问介绍，洋房预计8月下旬首开，目前是入会阶段，开盘价格预估在16000元/平米左右，具体以当天开盘实际价格为准。合作银行为中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、郑州银行、兴业银行，目前首套房利率上浮27%，二套房利率上浮32%。

住够了筒子楼一样的高层，老李看了宸院的洋房还真是心动。一梯两户的设计，得房率大概在85%，南北通透的户型，住起来跟高层真是不一样的体验。而且四环内的洋房越来越少，宸院毛坯交房，价格上比周边精装的洋房更有优势，可以洋房，何必高层？

洋房户型一共有两个，127平米三房和141平米四房。

B户型（127平米 三室两厅两卫）

户型解读：

1、整体户型方正、主要采光面朝南，南北通透，居住舒适。

2、餐客一体，扩大室内面积，与景观阳台相连，保证采光和通风。

3、厨房L型操作台设计，方便厨具摆放，可容纳多人同时操作。

4、主卧自带衣帽间和卫生间，使用方便，保证了主人的隐私性。

A户型（141平米 四室两厅两卫）

户型解读：

1、整个户型面积适中，户型方正，全明设计，南北纯通透，

2、餐客一体，贯穿南北，室内视野更开阔，居住舒适。

3、主要采光面朝南，保证日间光照充足，避免直射。

4、动静分区，日间活动区域远离卧室，休息时安静不受打扰。

随后老李又去参观了127平米的洋房样板间，实地感受下整个户型。置业顾问告诉老李，除了地暖和新风系统之外，中原宸院是整个北区除了珑府和大河宸院之外惟一一个配备中央空调的楼盘。这样算下来，装修还能省几万块钱。

整体来看，融创城开中原宸院所处的位置、交通、项目自身规划具备优势，适合追求品质的改善群体。但是目前项目自身的配套暂时还不成熟，主要依靠惠济万达商圈，还需要一定的时间来建设。

1、 融创16年进入郑州，截止到目前已经开发十余个项目，品牌认可度比较高。

2、 北四环内的洋房项目，越来越少，毛坯交房，入手门槛低，月供压力也不大。

3、 周边交通便利，五横五纵双地铁出行方便。但是商业、学校配套单纯依靠惠济万达商圈，自身配套建设还需要一段时间。

买房看未来，考虑到惠济区近两年的发展和规划，老李决定先去中原宸院入个会。