富力+建业先发项目 | 五龙新城区位/户型房源/价位解析

2018-09-10 王栋

在郑州,有个开发商比较"特殊",开发过的项目均与"本土一哥"建业有着千丝万缕的关系。它又是"外来"的一线房企,从项目入市到开盘、加推,都引起较高的关注度。


这个房企就是富力。


如今,富力与建业联合开发的项目,西有五龙新城、东有尚悦居。两个项目均规划为综合体,所处的地段位置有着明显优势,其中,五龙新城是处于主城区三环内,也是富力进驻郑州的先发项目。



两个月前,五龙新城打出带有"14???"醒目的户外广告,在买房圈掀起了不小的议论。要知道,三环内在售新房楼盘的单价基本不低于16000元/㎡。那么,富力与建业联手做的五龙新城,适合哪些群体关注?有哪些亮点能够撩动你买房的心?在售的房源户型和价位又如何?笔者就区位地段、项目规划、房源户型、片区一二手房楼市房价做解析。

从所处的片区来看,五龙新城位于西三环以西、东风路西延线北侧(正在打通中),处于三环内,但在行政区划隶属于高新区。向东是目前省政治经济核心的金水区,向南是配套资源丰富的中原老城区,向西则是大学人才科技创新的高新区。


可以看出,项目被西三环、北三环、京广快速路、农业高架快速路环绕。


五龙新城片区交通示意图


同时,规划的郑州地铁8号线、9号线在项目附近约1公里范围内设有两站,分别是五龙口西路站、五龙口站。另外,项目周边的公共交通也是非常完善的,例如周边分布着五龙口公交总站、电厂路公交总站,多条BRT公交线路(B1、B2、B13、B26、B35 等)。对于居住于此的家庭来说,出行选择可以有多种选择,地段搭配交通网络,优势比较明显。

高新区五龙口小学资料图


此外,根据近期探访项目和周边约2公里范围内的现状,可以看到周边已分布有育林小学、育才小学、秦岭路小学、五龙口小学、秦岭中学(八十中)、五十二中等教育资源,以及丹尼斯、思达超市、联华超市等。


整体来看,项目周边生活配套较为成熟。


五龙新城项目区位示意图

提起五龙新城背后的开发商,对于河南人来说,本土房企老大哥建业集团是相当熟悉了,扎根河南开发多个优质小区,获得业界的认可。同时,在足球等领域不断延伸拓展,例如,河南建业拥有大批中原红魔球迷粉丝。


作为外来房企的富力,对许多郑州人来说不算熟悉。但其实富力地产也是国内一线品牌开发商,也有一支自己的职业球队——广州富力。在业内相关机构统计的今年1-7月份房企销售榜单TOP100,排在第21位,建业位居43位。


两大品牌房企,本身自带热点,再到联手开发的五龙新城,富力和建业应该更加有责任和义务保证项目的品质与标准,以此也为后续推出的尚悦居项目做口碑传播。

落点到联手开发的五龙新城,前身是高新区五龙口村城改用地,总占地778亩,在郑州三环内,已是少见的大体量项目。


高新区五龙口村城改控规参考图


从笔者搜集到的控规图以及项目宣传资料来看,项目规划以住宅为主,并配有购物中心、公寓、商办写字楼等种物业形态,算是郑州西北片区的城市综合体项目之一。受制于城改地块的影响,项目整体容积率约4.68,周边分布有集中安置区。


目前,五龙新城推售的二期香雅园,占地52亩,总建面24万方,容积率5.14。共规划6栋33-34层高层,小区四周由嵩山路、规划的东风路西延线、希望路、冉屯东路围合而成。



从五龙口城改控规图可以看出二期香雅园的大体位置,向南一路之隔是规划的61亩街头公园;西南东风路与冉屯东路交汇处规划有地铁8号线站点,东侧约1公里是已有的铁路编组;西侧便是冉屯东路,一路之隔规划的集合商业和住宅小区;在地块的西、北方向约1公里处规划有中小学、高中教育资源用地。


时间追溯到2015年11月,根据相关记录显示,当时的五龙新城开盘均价在9400元/㎡。如今,五龙新城二期主推房源户型包括78㎡两房、96-132㎡三房、140㎡四房,均为带装修成品房。在两个月前,进行了几次小规模开盘,目前在售的房源分布在2#楼、3#楼,整体均价约15000元/㎡。


就推售的户型而言,相较于一期做了优化改进,我们挑选几个户型来做个简析。


B1户型:79.57㎡、两室两厅一卫



简析:客厅朝南带阳台,主卧朝南带飘窗,书房朝北有窗户。户型方正、动静分区的纯两房户型在郑州市场已经不多,南向主卧设置阳台,采光通风俱佳。

C1户型:96.03㎡、三室两厅两卫



简析:该户型是郑州市场比较经典的三开间朝南户型。户型方正、动静分区;产品设计南北通透,户型紧凑,空间利用率较高,餐厅连接客厅阳台,采光通风更好;主卧设置独立卫生间,比较注重私密性。

D4户型:132.83㎡、三室两厅两卫



简析:该户型处于单元楼层的边户,三卧室坐北朝南均能得到较为充足的采光,通风采光效果好,视野开阔,居住舒适度高。


当然,关于五龙新城的装修交付标准,笔者也做了相关信息的采集。在装修方面同样较一期做了优化升级,例如五金选材和空间设计。

二期装修采用目前较为盛行的智能门锁、入户装甲门、中空三层玻璃窗、客厅主卧叠级吊顶、石材浴室柜、海尔烟机灶具、美标淋浴花洒等;二期厨房收纳系统做了升级,吊柜嵌入式微波炉(赠送),空间规划利用率提高。整体来看,算是为购房者做了一定的"让利"。


整体来看,更适合志在主城区安家置业的刚需群体,例如习惯居住在西区的群体,包括片区内原居住群体,有换房改善的需求。



当然,买房出手前,还需要与周边其他同类项目做个对比。例如距离五龙新城约2公里范围内,分布着碧桂园西湖、九龙城、升龙天汇广场、绿城储备项目,大多带装修,均价在15000-16000元/㎡。


除此之外,片区2公里范围内,分布着大量成熟的二手房小区,例如红河瀛园、正商明钻、城开绿城绿园、西湖春天、开元新城、威尼斯水城、盛世港湾、以及早先交房的五龙新城一期部分小区房源等,多以高层物业类型为主,挂牌的房源整体挂牌价在13000-16500元/㎡。


以五龙新城香堤园1套89.68㎡三室两厅成品房为例,挂牌总价约135万,折合单价在15000元/㎡。整体来看,以五龙新城为原点,周边在售的新房、二手房源价格基本持平。

从项目一期交房的"插曲",再到上半年几次开盘的畅销,背后是品牌效应、三环内等多重优势因素加持。对于意向购房者来说,还需多对比、多分析,从自身的需求点出发评判是否入手该项目。


1、项目虽然是个综合体,处于三环内、临近地铁站点、规划有教育用地,后期也会带来较高的人群流量,加之城改固有的高容积率,追求居住体验的群体或会受到一定影响,但相对刚需来讲,地段、交通、配套是置业主要因素。


2、片区内的新房、二手房小区多以刚需群体定位为主,在一二手房决策上,建议若急于入住可考虑成熟优质的小区,例如绿城绿园、五龙新城一期小区等。反之,可多做新房实地探盘对比,甚至可将范围放大至全城的三环沿线,前提是根据自身经济实力做判定。


3、五龙新城体量较大,且规划有集中商业,此外周边的华强、升龙等几个新盘均规划有商业,形成规模商圈需一定周期,建成后会将提升该片区的活力和价值。