贝壳探盘 | 金水/郑东等10个片区买房成本大起底
2019-01-31
提起北龙湖，西起中州大道，南到东风渠，东至东三环，北到连霍高速。北龙湖高端在哪儿？就在于金融岛、在于引进的资源、在于倾力的建设。正是这些资源，和高端住宅项目相辅相成，构成了整个河南较高规格的北龙湖。
刷爆地价纪录的北龙湖，也迎来高端住宅项目的陆续入市，融创中原壹号院、金茂府、荣盛华府、雅居乐御宾府、正弘瓴、永威上和院、康桥诸子庐、保利垄上院、海马青风公馆、中建柒号院、正弘臻、碧桂园豫府、正商珑湖上境、恒大悦龙台、正商善水上境等。整齐划一的规划、统一的建筑风格、少有市区人头攒动、车辆拥挤的情况。
单价从32000元/㎡到10万/㎡，从房价来看，这里终归是一批人的理想置业地，只是相较前两三年，置业门槛稍稍降低了些。若以目前恒大悦龙台在售的155m²四房，总价估算约445万，首付需135万，月供就要18800元。
郑东白沙片区 10000元/㎡起
以万三公路为界，向东是绿博组团，以西靠近主城区的就是白沙组团。2014年年初正式划归郑东新区管辖，被视为郑东新区的"东大门"。这里不乏品牌开发商的踪迹，只是受到限价等因素的影响，这里成了郑东新区、甚至主城区置业群体外溢的承接地。
前不久有朋友去白沙片区看新房，去了几个售楼部却被告知无房可卖。就目前市面来看，主要的项目包括：星联湾、郑地美景东望、永威森林花语、融创美盛象湖壹号、东润城、蓝城玫瑰园、星联御象湖等。在售的高层新房价格从12000元/㎡-14000元/㎡不等。
二手房小区也有，集中在白沙的南片，例如东润华景、天怡佳苑、郑东名筑、雁鸣小区、东岸曦城、郑东宽景一品、雅居乐国际花园、中央花园等。高层房源的挂牌价在10000元/㎡。若以100㎡的二手房源为例，总房价约100万起，首付约30万，月供4200元左右。
郑东绿博组团 11000元/㎡
穿过万三公路，便是进入打造未来的"东方奥兰多"——绿博组团。3000亩大氧吧绿博园，占地27平方公里的郑汴中央公园。区域内引入方特乐园、华特迪士尼、海昌极地公园、建业华谊兄弟电影小镇、周星驰影视创意奇幻世界、泰迪熊主题公园等产业，又有海宁皮革城、奥特莱斯等特色商业成功引入，将这里做成了生态、休闲中心。
绿博组团同样吸纳了诸多一线开发商的进驻，可以关注的项目包括：融创华夏观澜壹号、亚新美好艺境、康桥香溪郡、金科博翠书院小镇、名门紫园、金科天籁城、融信城市之窗、远洋万和四季、建业橙园、建业新筑等。
在售的高层新房均价在11000元/㎡起，片区的东方润景、郑东鑫城美墅、星城国际、绿博春天等部分成熟的二手小区挂牌房源单价在10000-11000元/㎡。那么，100㎡的房子，估算总价约110万起，首付约33万，月供将近4700元。
高铁东站片区 23000元/㎡起
作为郑东新区建成区连接白沙、绿博组团的"咽喉"要冲，高铁片区的发展惊人。宝能、华润、星联、建投等多个房企将在此建设，投入资金额较大。随着大量写字楼的交付，西广场已经有了浓浓的商务区氛围。上下班高峰期，东风南路上甚至还会出现堵车。东片区的建设起步虽晚，但规划可与CBD媲美。
目前片区在售的新房仅有海马公园、建业天筑；二手房多分布在东风南路沿线附近，例如鑫苑世纪东城、华启金悦府、新里卢浮公馆、奥兰花园、英地金太府邸、晖达新天地、中豪汇景湾、瀚海晴宇。高层房源的挂牌价集中在23000-28000元/㎡，照此推算，100㎡的房源总价约230万起，首付70万，月供要在9700元，片区高层的置业门槛也可媲美北龙湖。
郑东龙子湖片区 20000元/㎡起
说起龙子湖片区，早在10多年前这里还是大片待开垦的荒地，随着如意湖CBD的成熟，郑东新区开拓的步伐踏入，龙子湖被划分为四个小片区发展：高校园区、湖心岛区、北片区、南片区。
我们偶尔可以通过城市宣传片、航拍看到龙子湖美好的画面，目前区域内住宅集中分布在南、北片区，以高层为主，新房均价约20000元/㎡起，二手房价约25000元/㎡。
以广电天韵为例，2015开盘价约12500元/㎡，如今在售的建面约86-228㎡房源均价约24000-25500元/㎡；此外，二手房以永威五月花城为例，2013年开盘价约9400-14000元/㎡，目前二手房挂牌价在21751-25354元/㎡。按照此片区房价估算，100㎡房子总房款约200万起，首付60万，月供8500元左右。
郑东新区CBD 23000元/㎡起
这里，是郑州的形象窗口，也是郑州人民的骄傲。从2003年规划开建至今，已经过去15个年头，片区的建设在不断优化完善，例如景观、地铁、商业、学校等资源配套。同时，也催生了一批高价二手房小区，联盟新城、绿城百合、温哥华山庄、绿地老街、顺驰第一大街、运河上郡、永威翰林居、民航花园、泊郡、阿卡迪亚、双河湾等，挂牌的房源价格集中在27000元/㎡起。
相对大片成熟的二手房，新房较少，比如中力龙湾公馆、英协生生银河居、怡商花园，价位在23000元/㎡起。照此估算，与高铁片区的置业门槛相当，100㎡的房源总价约230万起，首付70万，月供要在9700元。
郑东CBD南片区 15000元/㎡起
我们暂以商鼎路为分割，以南片区多以成熟的二手房小区为主，但小区居住品质参差不齐。既有一批居住人群集中的安置小区，同时也有以永威翡翠城、永威东棠、尚书苑、财信圣堤亚纳等中高端居住区。
片区新房较少，多数二手房源价格在20000元/㎡起，优质的小区房源挂牌价达到35000元/㎡。照此估算，100㎡房子置业门槛在200万起，首付约60万，月供在8500元。
金水老城区 15000元/㎡起
金水区，被视为郑州几个区域的"老大哥"。要知道，这个片区拥有的商业配套、生活消费、交通资源设施在主城区是数一数二的。片区目前的新房多以城改项目为主，例如美景美境、亚新美好城邦、万科美景世玠、正道和苑、恒祥百悦城、豫发豫园、旭瑞和昌花漾里，在售的房源价格在16000-19500元/㎡。
片区的二手房供应量较高，优质的小区例如：银基王朝、英地天骄华庭、建业森林半岛、正弘蓝堡湾、建业壹号城邦、正弘春晓、昌建誉峰；当然也不乏一批拥有优质教育资源的老家属院。片区的二手房多以15000元/㎡起步，部分小区房源的挂牌价甚至可达到35000元/㎡，但相对来说，片区100㎡的房子，入门总房款基本在150万起，首付45万，月供在6300元。
金水北区 14000元/㎡起
连霍高速、三全路、国基路和北三环，文化路、花园路、中州大道，这基本勾勒出金水北区的区域线条。因为大片的城中村存在，金水北片区热闹十足，但发展相对落后。名门、碧桂园、融创、美景、瀚海、豫发、保利等都已进驻或有意向；一些商业综合体项目、教育配套等，为金水北片区注入了更多的时尚与便利。
片区可关注的新房楼盘，例如：融创中永中原大观、名门翠园、泰山誉景、丰乐奥体公馆、锦艺金水湾、美景麟起城等，均价在14000-17000元/㎡；二手房以金晨嘉园、金印阳光城、汉飞城市公园、琥珀名城小区为代表，挂牌价与新房基本相当。因此，在此片区置业100㎡房子，门槛约在140万，首付40万，月供6000元左右。
金水科教园区 16000元/㎡起
金水科教园区，大家习惯称之为“杨金片区”。一条杨金路，成为了横贯东西的主干道。如今，金水科教园区的范围，北至黄河南岸，西起中州大道，东至京港澳高速辅道，规划面积56平方公里。目前整个片区处于基建、开发阶段。
杨金路沿线分布着康桥东麓园、伟业龙湖上城、碧桂园国控天誉、蓝城凤起梧桐地块、美盛储备地块项目。鸿宝路沿线以鸿园、瀚海尔湾项目。高层二手房源价在16000元/㎡起，置业100㎡房子的门槛，总房款约160万起，首付50万，月供6700元。
探盘小结
有时候，做出买房决定的仅有几秒钟，那时的你会潇潇洒洒的刷卡，谁可知内心的纠结。
买房路程也像一部电影，你身在其中充当着主角，还夹杂着卖房的置业顾问、经纪人、卖房业主等群体，穿插穿梭在你的视野中，但这些人绝不是跑龙套。
就金水区、郑东新区而言，尽管房价这座城墙，成为大批慕名而来的置业者面前 一座城墙。但有些片区、有些楼盘、有些房源，还是可以让你从中捞到"便宜"，比如绿博、白沙、金水北区，甚至高傲的北龙湖。
免责声明：楼盘、小区房价信息来自于贝壳新房楼盘，信息仅供参考，观点仅为个人分析，不作为购房参考与建议，请消费者根据自身需求合理选择。本信息采集于2019年1月20日，实际信息可能有变动，请以售楼部实际信息为准。