2018年，明显感受到郑州市场上的公寓项目多了起来。
有数据为证，郑州主城区公寓供应面积，从2013年的32万㎡，暴增至2017年的189万㎡，面积增加5倍多。
再来看看市场，4月二七新区一公寓项目开盘，首推体量就超过1200多套，几乎售罄；6月，北三环一公寓项目开盘，首推700多套，当天去化近500套......
总价低、首付少、月供1000多的刺激下，身边的不少朋友也都按耐不住，纷纷找我打听起来：”诶，xxx公寓可让人动心啊，能不能买？”
凡事都有两面性。在轻轻松松就入手一套公寓前，先来了解公寓的AB两面，才是更理性的资产配置之道。（注：本文所述的公寓，指40年产权商业用地性质的公寓。）
对于被限购限住的那批人来说，公寓是给他们的新机会。
即便不是住宅，不是70年产权，但对于这类人群，”能买就行了，还要什么自行车？“或许是他们的心理写照。
并且，公寓的单价比周边住宅低，总价低，首付更容易接受。
目前郑州市场上，不少开发商已经做出了20多㎡的平层公寓，部分总价低至20多万。对于手有余钱的人来说，能尽量利用杠杆作用，少花钱而得到多的收益。
郑州市场越来越多的22㎡公寓
小面积更好出租，也是公寓显而易见的优势之一。美好的A面背后，则是残酷的B面。
提到公寓，唱衰派的集中论点在于高税费。公寓的交易税费确实高，税费高达总价的20-30%左右。（此处为粗略估算）
根据链家网数据，目前郑州二手房市场上，公寓类的交易不活跃。很少有房东会卖公寓，也很少有买家会买公寓。也就是说，你想转手变现的话，几乎找不到接盘的。
比如金水区的万达公馆，在链家网挂牌的1室0厅带装修公寓，报价在80万-120万不等。
以62㎡总价101万的公寓为例，要额外支付约14万的税费。而同等价格的住宅，税费约在1-8万元之间。（此处为粗略估算）
这笔税费，一般情况都由买方承担。正是因此这笔高昂的税费，目前公寓还是以出租为主，几乎没人想买二手公寓。
面对着如此高的交易税费，那么买公寓的逻辑在哪里？收益点在哪里？一般来说，公寓的收益来源于租金。我们继续以万达公馆为例：
57㎡的1室公寓，买的时候总价约80万，每月租金为2800元。根据粗略的计算公式：
租金收益率=（月租金*12）/购买房屋总价=（2800*12）/80万=4.2%
目前公寓的租金收益率一般在3%-5%之间，4.2%基本在合理范围内。
再来看月供与租金之间的关系。这套房子买入时总价80万，首付40万，月供大约2100元/月，租金2800元/月。租金可以养得起月供，就在比较合理的区间。
并且，租金不会一直不变的。如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，收益率也将更高。
那么，买公寓都能有这样的收益率吗？
要知道，万达公馆位于金水区国贸360商圈，又邻地铁2号线，周边的写字楼多。一室租到近3000元/月，在郑州是很贵的小区了。
并不是任何公寓都能有这种命，郑州还存在大量租不出去的公寓。比如，在公寓大量供应的高新区，个别小区就面临着降价出租的境地。
我们来看高新区科学大道的正弘数码港公寓。2015年以7500元/㎡的价格，买入一套35㎡公寓。首付13万，月供近700元。交房之后以1000元/月的租金，才成功租出。
租金收益率=（月租金*12）/购买房屋总价=（1000*12）/26万=4.6%
看起来达到4.6%，还不错。但事实上，这个小区的公寓不太好出租，租金从1400一路降到1000元/月才租出去。也就是说，4.6%的租金收益率是要打个折扣的！
所以，重点看租金，算租金收益率，看周边租房需求，一定要算清楚这笔账。
前面铺垫了这么多，干货部分来了。公寓怎么买，是要谨慎考虑的。
在此，我们整理出了2018年郑州主要的公寓产品，以及单价，供大家参考。
写完这篇稿子，又想起了我身边想买公寓的年轻朋友们，他们大多不富有，考虑公寓的出发点也很简单。
根据相关数据，从2013年到2017年，郑州公寓的供应量翻了近5倍，成交面积翻了近3倍。井喷的公寓市场、限购限贷的大环境，为他们买房打开了新的视野。
他们错过了2016年房价上涨之前上车的机会，他们看着身边的人，买了一套又一套；看着很多人因买房而纸面财富上涨。他们担心再不买，就会”掉队”，就再也没有机会。
就像我朋友说的：“并不是每个人都拿得出三四十万的首付。几万块钱就可以买到一处房子，即使小，也是个家。“
但理性终需战胜感性，并不是每个人都适合。这个繁杂的市场需要你有足够的分辨力，以及毒辣的眼光，才能避免入坑，理智购房。
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