对于美好生活的向往，是每个人的生活追求。
郑州南30公里隐藏的CBD！碧桂园/恒大/金科/招商/佳兆业要"亏本"卖房？
2018-09-11
倘若活在过去那些年代，人对物质的追求并不多，但如今却完全不一样了。生活质量提高了，人不再满足于吃饱、穿暖、有地方住，而是希望所居住的地方和生活质量提高一个又一个层次。
村庄民房变为高楼洋房、乡村小道拓为宽敞道路、农田洼地改为湖水景观、湿地公园，荒地建造起商业购物中心，再招来一波企业单位落址，而开发商也在其中扮演着举足轻重的角色，。
从15年前的郑东新区，再到如今郑州各新区遍地开花，做法基本相似，只是呈现的现状、结果或许风格迥异。
郑州主城区向南30公里，穿过喧嚣的南龙湖，便是新郑规划的中心城区新区所在地，即为"新郑新区"。规划21.56平方公里的新区，围绕着"两河一湖"进行"造城运动"。
新区被新郑县城区、南龙湖、港区所包围。片区规划面积不大，京广铁路、郑新快速通道、新密铁路、南水北调运围合而成，加之新村大道、中兴路、中华路、学院路、解放路等几条成形的主干道，开车2个小时，便可将区域现状收入眼底。
新郑新区的北界--南水北调运河
以中兴路为分割线，以南地带发展较早，新建的居住社区，文化体育、道路基建等配套相对成熟，偶尔还可见到几处高端别墅区。例如，新郑教体局、新郑新区财政分局、轩辕湖湿地公园、郑韩古城国家考古遗址公园、植物园、新郑市一中、新郑二中分校等。
新郑新区轩辕湖附近新建楼盘
中兴路以北至新村大道，则是被当地人认为未来的潜力股。这里已经找寻不到村庄的气息，少有行人、车辆往来。新村大道沿线伫立着大片待交付的安置房，多个在建的楼盘、以及等待被接纳的平整地块，是目前的现状缩影。
新村第二社区安置房集中区
新郑行政审批服务中心与在建商业综合体
尽管如此，这里被当地人认为是新郑的CBD。刚刚落址于此的新郑行政审批服务中心已经照常接办事务忙碌起来，东侧的新郑市城市展览馆已经建成等待开放；一路之隔的南侧是总建面20万方的商业综合体，项目东、西配楼已经建成投入使用。
此外，在新区中华路文化路东北方位，有大片的空地等待开发。据业内人士透露，正弘将开发该片地块。根据查阅的资料，整个项目作为新郑重点项目建设投入100亿打造华梦新都项目，总建面约294万方，涵盖商业中心，文化展示中心和生态居住组团等板块，包含限高240米的新郑"地标"高楼。整个项目定位是功能齐全的亲水型、生态型、高品位的新城。
正弘储备项目已经建起围挡
此外，当地开发商工作人员介绍，整个新区规划建有23所幼儿园、10所小学、以及。规划的地铁16、18号线在新区内设有站点，以此能够缩短新郑新区与县城、东侧港区、郑州主城区的距离。
从新区现状来看，基本是按照新区的规划发展，依托新郑国际机场、郑许轻轨等区位交通优势，以综合服务、现代高端服务业、现代物流业为主，建设宜居商务城。区域中心以商业、商务为主，片区北、中东以生活居住为主。
有轩辕湖环境优势、行政事务单位的入驻，使得居住舒适感、生活便捷度、商业氛围得到认可和提升。
如当地人所说新郑也会有自己的CBD。
当然，这是基于对未来的想象。因为，郑东新区的梦想照进现实，给了后来人对于新区安家的无限遐想，新郑新区也不例外。
2017年6月，新郑土地三连拍，佳兆业、碧桂园、招商、英地、浩创进驻新郑新区摘地。例如，佳兆业为代表的外来一线房企，以溢价率254%、楼面价4250.6元/㎡，单价708.47万/亩，不惜重金夺地，将片区的地价带到新的高点。
要知道，一线开发商跑到距离郑州主城区30公里开外的郊县摘地，无外乎新区的规划、购房者对"好房子"的需求，足以提振房企竞相摘地的信心。
从整理的片区主要新房项目来看，包括金科御府、佳兆业悦峰、恒大悦龙湾、招商轩辕华府、新郑碧桂园、正弘储备项目等热门楼盘，多分布在中兴路沿线、中兴路以北。除了未入市的正弘项目，其他楼盘多为"高层+洋房"的低密度社区，容积率普遍在2.5以下。
新郑新区主要楼盘分布图
尽管新郑在去年被纳入到楼市"限购限售"范围内，但从招商、碧桂园、金科等几个项目开盘的情况来看，几乎都做到了"清盘"。
从探访售楼部得到的新区楼市火爆的因素：一方面新区的规划定位、招商引资、教育等资源的引入，加持品牌房企推出的好房、部分企事业单位的进驻，得到新郑当地购房者的认可。另外，新郑楼市还对新房项目进行"限价"举措，在片区高地价趋势下，部分楼盘不得不"亏本"售卖，使得置业群体做出"上车"决定。
从目前在售的新房价格来看，新郑新区整体新房住宅均价在9000-10000元/㎡，片区部分靠南的项目甚至低至7000元/㎡。片区的二手房源也多为房龄在3年左右的小区，除了高端别墅小区，多数高层住宅整体价格维持在7000-8000元/㎡。
但从购房群体的选择偏好来看，新房依旧是多数置业者热衷的对象。
金科御府
项目位置：中兴路与中华路交会处向北200米路西
主推户型：建面约105-160㎡三居室、四居室
楼盘简析：金科和力上置业合作的项目，属于新郑新区偏东北的位置，东临中华路，西侧为暖泉河流经，北侧为新区汽车站。整体来看，周边自然景观和生态环境适合宜居。项目南侧规划有公共绿化带、爱琴海商业，东侧的中华路规划设有地铁16、18号线站点。只是目前周边公共交通比较匮乏。
项目分分南北两个地块开发，目前开发的北地块总占地107亩，容积率2.99，规划为16栋25层高层。纯高层设计，没有高低配，户型从105-160㎡，并且是带装修交房，整体偏向刚需改善。参考此前开盘价位8800元/㎡，价位相对来说比较有诚意。
佳兆业悦峰
项目位置：文化路与中兴路交会处
主推户型：建面约100-150㎡高层，140-230㎡洋房
楼盘简析：处于新区的中西位置，项目东北方位是已经落成的行政审批服务中心，东侧一路之隔是正在建设的大型商业综合体，南侧临着轩辕湖湿地公园。可以说这个位置类似于CBD的核心位置。
项目作为片区土拍的纪录保持者，项目共有两地块，目前正在开发的是北侧地块，规划建设7栋18-20高层和3栋6层洋房共10栋建筑，容积率2.25。整体采用新亚洲建筑风格，运用庭、园、门、坊等元素，蕴藏人文山水院落精髓，营造一环、两轴、三庭、六院的多维立体园林景观。
从项目的实地探访得知，项目营销中心开放不久，考虑置业的群体多为片区企事业单位、白领、本地经商人士。受到限价影响，预计开盘价格约在1万元/㎡。项目为毛坯房交付，高层+洋房的"高低配"组合，使得房源户型丰富，可选性较多，同样值得关注。
恒大悦龙湾
项目位置：郑新快速路与新村大道交叉口东
主推户型：建面约103-156㎡高层
楼盘简析：项目处于新区的西北方位，项目东侧临着黄水河和规划的湿地公园，规划设计采用中国传统的围合式布局，采用"新中式建筑风格"，"三进式"入户设计，社区景观融入"梅兰竹菊"、叠水瀑布、小型湖泊、石山流水等国风园林元素，放眼于新郑楼市来看较为震撼。
共分为南北两个地块开发，由新村大道隔开，整体地块容积率为2.5，首期推出的是南地块6栋高层。从开放的实景园林、首推的高层产品来看，恒大在新郑开发的悦龙湾较为走心。
新郑碧桂园
项目位置：中兴路与政通路交叉向北400米路东
主推户型：建面约140-260㎡
楼盘简析：项目处于新区靠中心位置，距离行政审批中心、规划在建的商业综合体、爱琴海商业等配套约2公里范围内，东侧是规划的暖泉河水系，西北约1公里处是片区的安置房--新村第二社区。
新郑碧桂园共分为两期开发，首期推出的小高层+洋房基本清盘。推出的二期房源为大户型，偏向改善置业。项目的装修、物业方面可参照郑州碧桂园项目。
招商轩辕华府
项目位置：政通路中兴路交会处向北500米路东
楼盘简析：项目位于新郑碧桂园的北侧，同样东侧临着暖泉河，距离北侧的安置区较近，仅一路之隔，西侧规划建有教育用地。项目体量不大，规划户型以，经过此前的开盘火爆，目前仅剩洋房，均价大致在9000-9500元/㎡。
以郑州主城区为轴心，辐射周边30公里的区域，除了向北属于新乡属地，西边是前些日子被碧桂园土拍点燃激情的上街区，多以本地和周边刚需、改善群体，楼市价位小幅震荡攀爬，但整个区域的发展处于转型期。东边则是绿博和开封新区的交汇地带，成了开封和郑州本地刚需外溢的置业去处。再看新郑新区，则是围绕着打造自身CBD，规划定位清晰，从规划力度、引进的资源、开发的楼盘品质，甚至还要优于新区北的南龙湖。
1.如果把新郑新区比作郑东新区北龙湖，或许有些"不自量力"，但在环郑州郊县城区来看，新郑新区的规划、招商、基建方面来看，值得认可肯定。
2.尽管新郑"撤县改区"的被提上日程，区域建设等方面利好，长期来看片区楼市价值有提升空间，但受到新区与主城区的距离、限购限售、片区市场环境等影响，若想在此新区购置房产获得收益，仍需谨慎观望。
3.部分品牌一线房企的进驻，沉下心做产品，带来好的房子好的人居生活，在限价政策的干预下，以及佳兆业、恒大、正弘、浩创等开发的新项目入市售卖，本地企业单位、片区上班族、以及周边刚需和改善置业群体选择性较多，有合适的楼盘可考虑入手。
免责声明
上述观点仅为个人分析，不作为购买参考与建议，请消费者根据自身需要，合理选择。
楼盘信息来自于开发商对外公示，区域规划信息、图片来自于相关政府网站，实景图片为贝壳实拍，地铁信息来自于郑州轨道交通网站。
本文信息采集于6月20日，因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。