风口上的金水科教园区，入手房价1万8值吗？

北龙湖聚集了整个河南富有的那一小撮人，这已经成为大家的共识。它以北的金水科教园区跟着尝到了甜头。

当北龙湖成为这个片区楼盘的一致卖点时，真实的金水科教园区，究竟什么模样？1.8万/㎡的房价，是如何支撑起来的？

金水科教园区，大家习惯称之为“杨金片区”。一条杨金路，成为了横贯东西的主干道。在没有经历改造之前，这里分布着大片的鱼塘。如今，在杨金路两侧，零星还能看到一丝当年的踪影。

从2011年开始，这个片区升级改造为金水科教园区，这里的杨槐村、河村、新庄、马头岗等陆续拆迁。如今，金水科教园区的范围，北至黄河南岸，西起中州大道，东至京港澳高速辅道，规划面积56平方公里。

几年前，《郑东新区北部区域概念性总体规划》发布，将这个区域划分为了郑东新区北部区域。但目前，从行政区划上，这里还是金水科教园区。

在笔者探访该区域时，沿着杨金路行走，目之所及看到是：安置区、荒地、工地。

越往西走，杨金路两侧开始有了些现代的气息。一些正在招商的园区、路边停靠的车辆，昭示着这里开始有了人气。

走着走着，杨金路南侧出现了大片的绿化公园，一直向西到中州大道，延伸了很远，算是此次探访杨金的一个小小惊喜。

1.片区西侧靠近中州大道处，成熟度会高一些；

2.产业园区理想很丰满，但落地和引入情况并不理想；

3.目前人气不够足，但路边干净、整洁、井然有序，整体观感不错。

这就是目前金水科教园区给我们最直观的感受。

探访期间，置业顾问爱对购房者说的一句话就是：“李嘉诚说过，买房第一是地段，第二是地段，第三还是地段。 ”以此来强调自己项目的价值。

这句话从杨金片区置业顾问的嘴里，也听了很多次。

“等到中央大道与龙源十三街打通后，项目到达北龙湖更快，可以共享北龙湖千亿配套。”诚然，杨金片区的区位不错，南邻北龙湖、龙子湖，西邻金水、惠济区。

但北龙湖自身都还是遍地塔吊，处在建设期；想要抱大腿的杨金，更是还需多年的等待和建设。

除了邻近北龙湖，杨金片区自己的特色是什么？

从规划上来看，杨金特点就是产业园区。与其他住宅为主的片区不同，从官方网站上看，杨金片区已经签约入驻了科技企业86家，实业支撑、产城融合。

但这类科技产业，引进难、落地速度慢，导致至今杨金片区的热度仍不如其他新区。

官网上展示的主要项目

交通上，杨金片区有3条体系：

规划有从北龙湖延伸而来的地铁6号线；龙湖下穿城市干道，分别为迎宾路、中央大道和慧城环路，仍在施工中。对外大交通，分别为北四环、东三环、连霍高速及中州大道。

注：根据百度地图绘制，可能与实际信息略有偏差，仅供参考。

曾经的杨金片区因为小开发商太多，被大家诟病。如今，一批大开发商聚集，杨金片区迎来了新一轮热度。

目前，杨金的楼盘主要分布在两块：杨金路沿线，鸿宝路沿线（兴达路街道办），两个片区各有各的优劣势。

杨金路沿线，南邻北龙湖，目前的成熟度相对高一些；但临军用机场较近，周边安置区较多；

鸿宝路沿线，南邻龙子湖。周边更纯粹一些，以低密度住宅为主。但目前配套较弱，成熟度低。

再来看楼盘分布：

杨金路沿线：康桥东麓园、伟业龙湖上城、碧桂园国控天誉、蓝城·凤起梧桐地块、美盛储备地块

鸿宝路沿线：鸿园、瀚海尔湾

随着康桥、瀚海、碧桂园、蓝城的项目陆续入市，今年杨金片区的房子如何定价？

我们拿目前在售的伟业龙湖上城作为参考，现房高层均价1.74万元/㎡，洋房均价1.9万元/㎡。从多个渠道释放出来的价格来看，即将开盘的这些大开发商，价格只会比这更高。

保守估计，杨金片区内的高层均价会在1.8万元/㎡起步，洋房2.5万元/㎡起步（仅供参考）。

放眼全郑州的同等价位，几乎都是改善类住宅，如：

经开老城区的阳光城檀悦、华润紫云府；

经开滨河国际新城的青风公园、康桥悦蓉园等新盘；

再有就是金水区二环的亚新美好城邦；管城区成熟区域的金地铂悦；二七商圈的华润悦府；

现实就是：一直默默无闻的杨金片区，定价上已经和经开老城区、滨河国际新城、主城区二环在同一梯队。

无论是价格还是产品，杨金片区都是面向改善置业者的。

除了瀚海尔湾有86㎡两房、碧桂园天誉有75㎡两房户型，这里的楼盘都以大面积为主，像康桥东麓园就以129㎡起步。详细对比来看：

北龙湖的金融岛规划一披露，引发了社会热议。岛上包含了35栋金融办公楼，3栋酒店，4栋公寓，2栋超高层建筑。

毫无疑问，北龙湖将会聚集行业的龙头企业、精英人群。而杨金，可以成为这些精英人群的购房外溢区域。

在置业顾问的眼中，这就是目前杨金片区房价的支撑点。未来，迎宾路、中央大道和慧城环路的通车时，杨金片区会与北龙湖的联系更加紧密。

几条接地气的置业建议：

1、从产品、价位而言，杨金片区是面向改善、品质刚需购房者的；

2、目前杨金路沿线的成熟度，是高于鸿宝路沿线的。但相应的，当下鸿宝路沿线的同等产品，价位会更实在一些；

3、如果对于这个片区不太看好，那么中州大道一路之隔外的惠济区也有选择。富力建业尚悦居、正弘府，价位在1.6万元上下。

4、很多人在意此地的马头岗军用机场、铁路编组站，但笔者当天下午探访时暂未听到噪音。不同人感受不同，实地去看看自己能否接受。

免责声明

楼盘信息来自于开发商对外公示，容积率、绿地率来自郑州城乡规划局。区域规划信息、图片来自于金水区政府网站，实景图片为贝壳实拍，地铁信息来自于郑州轨道交通网站，地 图信息来自于百度地图。

本文信息采集于2018年5月23日，因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。