探盘!郑州西区房价已经见底,叫板常西湖/PK主城新区(附楼盘解析)

2019-08-21 王栋

在郑州买第一套房子,应该怎么买?

肯定是最适合居住的房子。

看似废话,但你仔细理解这句话,入手一套房子,无论你自住还是长期持有,都会期望在未来一个周期,能够有理想的涨幅,毕竟一套房子不可能住一辈子。

届时转手出售,你的房子会进入数万套的房产超市,选到最适合自己居住的房源。那么,如果你买一个房子,自己都不想去住,或者入住后觉得鄙视之,睡后收入、以及短期内出售自家房子,都是白日做梦了。

买房,站在郑州第一套房子的角度说,地段一定是优先考虑的。

主城区三环内,地铁、教育、商圈、医院、公园等,永远雷打不动的抗跌区域。就刚需而言,进驻三环,门槛又高,转战主城区延伸的新区。

问题来了,过了三环,能看到买到【最适合居住需求的房子】吗?

有,高新区的双湖科技城。为什么是这里?

双湖科技城范围内环境水域参考图

1、地铁和商圈,目前已经建成通车的地铁1号线、以及规划在建的8号线,形成"十字"贯穿整个高新老城区、高新双湖科技城区域。老城区的科学大道沿线,升龙广场、万科广场、正弘高新数码港,以及朗悦公园茂,增添了不少人气。加上金盏街沿线规划的商业群体,在未来5年规划建成,会对双湖科技城新区带来活力,与老城区商圈形成呼应

地铁、商圈对房子的加成是较大的,地铁拉近了四环与主城区的距离,商圈象征着资源,人群流入、就业机会,同时商圈还能大大提升周边人群生活便利程度。

双湖科技城规划参考图

2、教育、公园、医院等生活配套规划已出。在高新双湖科技城,未来最不缺的就是这几样资源。搭配商业群体,未来生活氛围足够的好。已经成型的天健湖公园、天德湖,规划中的"五馆合一",包括体育馆、游泳馆、图书馆、剧场、服务中心,以及金盏街创新科技走廊。

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图中所示的地铁9号线何时规划备受关注

3、产业支撑、人群导入。位于湖心,形式上有点北龙湖金融岛的意思,打造高端商务;外围规划了数个科技产业园,如北斗云谷产业园、中原科技金融港、新三板产业园。南侧的天健湖大数据产业园,已经启动,并有展示中心可供参考。如若一切顺利,届时将有数万级的科技人才进入到该区域,人来了以后,自然需要居住。就当前片区而言,仅有安置房、商品房,这些小区交付后,是大批流入型人才重点关注房源的目标。

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4、双湖科技城的房价已经见底。高新区楼市近两年在限购等政策压力之下,新盘的入市,加之部分在售盘积压的房源,一直处于高压的状态,整体房价保持平稳,但一批新入市开盘的房价基本贴着市场价售卖

值得参考对比的,便是北四环、南四环外溢片区的新房价位,价位基本在12500-13500元/平。再看西四环双湖科技城,价位在12000元/平,并且是带装修的成品房,甚至刚开盘的金辉·优步花园,也推出一批特价房,起价在11600元/平。

后续入市开盘的正商湖西学府、美的翰悦府,同样是成品房,高层预计开盘价在11000-12500元/平。

双湖科技城区位参考图

说了双湖科技城的好,那么一个新区,有没有弊端?

有,就只是目前而言,规划图上的高楼、商业体,还未能呈现在眼前。否则,片区岂会以12500元/平的亲民价位出售。

1、新区的规划,不确定因素便是规划图上的一些建设,好在双湖科技城是由中建七局开发运营,规划有保障,但例如五馆合一、湖心岛上的金融、金盏街沿线的滨水商业街,何时开工建成,是个未知数。

双湖科技城"五馆合一"规划参考图

2、片区的供应量会在短期内处于高库存。片区大致以金盏街为分割线,分为北、中、南区。北区为178万方的创客公社,容积率普遍<3.0,尚有一半地块还未出让。中区则是以金盏街沿线打造的243万方的商业、娱乐、创客园区。南区为160万方的高档滨水社区,除了已经在售的中海万锦熙岸,其余地块还未出让,容积率<2.5。同时,也会基本定调,在双湖科技城,住宅价格:南区>中区>北区。因此,目前在售的金辉优步花园,基本是该片区房价底线,可以捡漏。

3、地铁9号线规划的时间不确定,在双湖科技城规划起初,一条贯穿金盏街的地铁9号线是该片区的一大亮点,但在近期公示的地铁规划路线中,并未找到9号线的身影,这条地铁线规划开建,极有可能是在未来5年。

笔者要说的是,地铁、片区规划起初,房价受到第一波影响;规划开工,第二波影响;即将通车、运营,又是房价第三影响点,也是较大的刺激点。新房,永远看的是未来,高新双湖科技城,是适宜居住,也是价值空间较大的新区之一,这是不争的事实。因为,任何一个新区,不会在短期3年内便能兑现价值翻倍的承诺,就连郑东新区,也是经历了10年的成长,才造就了现在的"价值高地"。

高新双湖科技城定调规划,基本是刚需、片区换房群体可重点考虑关注。眼下,与越来越高门槛的常西湖新区、逐渐失色的二七新区、还在摸索的惠济北区相比,双湖科技城的规划定调、新盘价位,足够让刚需群体擦亮双眼,有必要前去探查一番。届时,入住的5年后便是"睡后高收入"的爆发期

双湖科技城的3个新盘:金辉优步花园、美的翰悦府、正商湖西学府,集中在北部,紧邻着郑州中学、五馆,整体适宜西区刚需、刚改换房群体。处在平销期的3个楼盘:中海万锦熙岸,只剩下少量高层,未来以洋房为主;华润悦景湾,尾盘在售,剩下部分120平户型在售;万科城湖心岛,紧邻湖心岛,带装修13500元/㎡在售。

此外,片区周边的融信朗悦学院府,科学大道沿线,刚入市新盘,高层毛坯预估价位12500元/平;大正水晶森林,98-135平户型在售,价位13000-13500元/平;康桥九溪天悦,89-142平户型在售,价位13000元/平。 

高新区主要新房楼盘分布参考图

地铁1号线站点距离项目2.5公里,8号线虽近但仍需等待;自驾的话通达全城很方便。项目内部规划两栋两层商业楼,片区底商和大一点的万科广场基本可以满足日常的吃喝玩乐。另外项目的外观设计很漂亮,里面的景观规划也很好。
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高新区四环附近张五寨城改项目,千亩大盘,分四期开发。项目展示中心开放不久,一期西边地块规划全是高层,户型区间为79-130㎡,2梯4户。东侧地块规划小高+洋房,小高层是2梯4户,面积是89-110-120㎡,洋房1梯2户,120-125-140㎡。
项目临近科学大道、创新大道,距离刚刚规划的地铁8号线天健湖站较近;项目后期会引入重点优质教育学校,可参考朗悦公园道1号、朗悦公园府等。科学大道以北是目前发展的双湖科技城,整个项目定位刚需、刚改群体,预计10月份入市开盘,预估价位约12500元/㎡(毛坯)。
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在近期监测的7月份郑州楼市情况来看,高新区新房成交量表现越发活跃,但受到片区在售盘、入市的新盘,房源库存量依然保持高位。

郑州7月各区成交量价参考图

从郑西的几个新区楼市热度来看,常西湖新区>双湖科技城>荥阳东片区,从开盘去化的情况,就是个很好的印证。

若就主城西区的房价相似度来看,中原老城区>高新老城区=常西湖新区>常西湖新区,这对刚需、刚改换房群体是个明确的指引。

眼下,在高新双湖科技城买房,更适宜的是西区刚需群体,首付大致30万,基本就可搞定一套房子。如若换房改善,可对比等待双湖科技城南片区的地块新项目入市,但前提是,时间就是金钱,能否经受考验是需要考量。就目前而言,更适合刚需低价捡漏。

免责声明:本信息采集于2019年8月20日,因时间、市场、政策、房源(装修或毛坯)价格等变化,以上信息仅供参考,不作任何购买建议和交易依据使用。