60年前，郑州掀起全城植树，这片黄土地适合法桐的生长。在50年代，郑州的年轻人蹬着自行车飞驰在金水路上，畅享着与青春有关的日子。
金水区楼市 | 新房、二手房价解析，哪些房子值得关注？
2018-09-11
时光变迁，如今的金水路已经成为贯穿全城的主干道，同时见证了河南全省政治、经济、文化、金融、信息中心--金水区的发展崛起。
如果说金水区是目前郑州市区位优势、配套完善、科研资源丰富的行政区，一点也不为过。在年初公布的郑州2017年各区GDP数据就是一个很好的印证，金水区以1203.43亿元高居榜首，同比增长9.5%。
云集多所优质教育资源；花园路、经三路、文化路沿线的繁华商业；规划在建的多条地铁线路站点；金水河、东风渠、贾鲁河、熊儿河等7条河流水系；金水区向东北扩展延伸打造的金水科教园区；城改项目的开发进击；使得区域的发展脚步从未停歇。
尤其值得我们关注的是，近20年来，金水区城中村改造如火如荼进行，其中包括西史赵、刘庄、沙门、柳林、陈寨、张家村、高皇寨、十里铺等城中村。
金水区大致板块划分
2017年，随着陈寨36栋楼房成功爆破，那些承载着郑漂们酸甜苦辣的奋斗之地，正式成为回忆。金水区数十个城中村、棚户区等完成改迁，取而代之的是秩序井然的小区与"高大上"的城市综合体，金水区的部分片区被盘活。
金水区自身发展较为成熟，加之城改助推升级，城改新房项目持续推出、高供应量的二手房源，区域楼市持续成为购房群体关注的焦点之一。我们不妨把偌大的金水区通过划成几个主要片区（北片区、老城区、科教园区）来简析新房、二手房楼市现状。
城中村成为"历史"，聚集大批量城改项目的金水北片区楼市迎来了新发展。名门、碧桂园、融创、美景、瀚海、豫发、美盛等房企都已进驻或有意向进驻。其中，被号称为2018年郑州北区"神盘"的名门翠园就在于此。同时，一些优质商业综合体项目、教育配套等，为金水北片区注入了更多的时尚与便利。
目前，片区在售的新房项目不多，二手房源供应量较大。其中，新房高层住宅房价约15000-17000元/㎡，大批量的城改新项目在摩拳擦掌等待入市。二手房挂牌价在13000-23000元/㎡。二手房之所以呈现较大的价位区间，源于存在部分房龄较大的"老小区"、以及众所周知的高品质小区--普罗旺世，其小区房源挂牌价多在2万/㎡靠上。
以瀚宇天悦为例，根据相关媒体报道记录，2013年5月瀚宇天悦开盘均价约8800元/㎡，目前在售房源均价约15000元/㎡。另外，据相关资料显示普罗旺世在2012年5月在售均价约8500元/㎡，目前挂牌的二手房源价格在18000-23000元/㎡。
另外，几个将要入市的新项目也值得关注。
瀚海思念城：今年3月，瀚海终于拿到了思念城的土地，全部底价成交。开发商新瀚海置业，为思念集团旗下公司。据了解，项目规划打造城市综合体，包含大型商业综合体和商务办公，住宅方面涵盖高层、小高层产品。目前周边环境北邻美景美境，南邻蔬菜批发市场，东邻华北水利水电大学，西邻东风渠。项目北侧为在建中的地铁4号线。
美景美境：2017年，美景通过招拍挂以7.47亿摘陈寨城改地。据了解，美盛来开发陈寨、庙李城中村改造，未来可形成金水区商业、文化、休闲生活配套服务中心区。项目西侧为东风渠，南侧紧邻国基路，属于金水北区中心路段，东风渠也是政府着力打造的金水区滨河产业带。同时，地铁2号、4号线交汇于此。
碧桂园沙门村城改项目：碧桂园通过土地招拍挂拿下沙门村城改地块，项目周边配套成熟，分布了天伦琥珀名城、21世纪社区等多个小区，距离北龙湖和东区都比较近。但周边小区都年代已久，没有高品质小区，这也可以成为未来碧桂园项目的卖点之一。
融创桑园城改项目：融创通过招拍挂拿下桑园城改地块，印系列是融创的产品线之一，专注于城市中心地段，包括精品商业配套、酒店式私寓产品等。项目地段极好，位于中州大道和北三环交叉口，隔路可望北龙湖、郑东新区CBD。
豫发豫园：位于三环内，在圣菲城的西侧，紧邻东风渠。开发的房源主要以住宅、公寓为主，配部分临街商业。据了解，项目配置方面预计会推出双气地暖、智能新风系统、进口电梯、指纹密码锁、三玻两腔断桥窗、双层挑高入户大堂等。
泰山誉景：位居花园路北三环附近，属于马李庄城改项目，占地约327亩。首期预计推出建面约79-120㎡房源，从地段位置、生活、交通等配套来看，值得刚需群体关注。
金水老城区，可以视为最为成熟的片区之一。多数传统的优质教育、商业、医疗等资源均集中于此，片区关注度高。2016年7月，万科以总价25.024亿摘郑纺机地块，折合单价2682万/亩，按当时地块出让的容积率计算，折合楼面价13411元/㎡。郑纺机地块刷新了主城区土地纪录，同时也在当年带动了楼市价值。
目前，片区内在售的新房楼盘包括郑纺机地跨项目万科美景世玠、亚新美好城邦、正道和苑等，高层住宅房价基本在17000-23000元/㎡。由于占据优质教育资源优势，片区内多数高房龄的"老破小"二手房小区挂牌价甚至高于周边新房楼盘价格。
正是考虑到金水区传统中心商圈趋于饱和，发展持续力，交通、环境压力的增大，金水区向东北扩展。金水科教园区是下一步金水区发展的重点区域，规划面积56平方公里, 南接郑东新区龙湖和龙子湖区域，北至黄河南岸，打造的是产业集聚、宜居宜业的现代化城市新区。目前区域已经建立完善了管理机构和投融资平台。
金水科教园区规划图
规划在建的地铁1号线延长线、6号线、13号线均在片区内设有站点。同时，根据金水科教园区官网显示，郑州启迪科技城、太极文化健康产业园、移动应用科技园、金科智汇城、金科智汇谷、河南外包产业园、新科技市场等作为片区的占地类项目。
片区内在售的新房项目不多，例如鸿园、伟业龙湖上城等，高层住宅均价约16000元/㎡。随着康桥、碧桂园、万锦、瀚海等开发的项目陆续入市，后续片区的项目值得部分刚需、改善购房群体关注。
碧桂园国控天誉：距离北龙湖比较近，一期规划有小高层和洋房，共计17栋楼栋。推出建面约70-128㎡小高层，140-190㎡洋房，价格和具体开盘时间待定。
康桥东麓园：项目主要规划洋房、小高层，预计首推户型为13-143㎡房源，此外，项目设计了透水铺装，绿色屋顶、下沉式绿地、雨水花园、植草沟等，使得社区宜居舒适度更高。
1.根据过往相关报道显示，金水区经济总量按照每年8%到9%的增幅，到2020要达到1600亿元，也显示金水区仍会大力度发展经济，彰显其信心。
2.金水区部分商业、居住、产业等资源升级完善，同时，也会带动楼市的价值；从目前区域的楼市房价来看，按照建面约90㎡的商品住宅为例，首付基本在45万靠上。对于刚需群体来说，购房门槛时其顾虑所在。
3.随着金水科教园区的规划落定、大量地块的中低密度项目陆续进入市场，凭借其紧邻北龙湖、龙子湖等地段优势，一批购房改善群体可以多关注。