7.1郑州土拍!中原/高新区楼市房价要有新动静?(附区域楼盘点评)

2019-07-01 王栋

2019年下半年第一天,郑州中原区、高新区共计成交4宗地块,分别是永威西郡、高新区牛砦安置房。

一、永威西郡地块,配建幼儿园

7月第一天,郑州土拍市场率先竞拍中原区泉州路西、文博大道北约83.68亩住宅地块,地块属于三环外城改地块,也是永威西郡项目后期用地。

地块隶属常西湖新区,整体容积率<3.5,规划建设1所12班幼儿园,预计永威西郡后期对地块开发将以纯高层房源为主。

地块区域示意图

永威西郡位于中原路西四环交汇处向南500米路西,隶属常西湖新区,项目总占地1300余亩,总建面140万方,整体规划为集高端住宅、主题商业、大型公园。

交通:东侧临着西四环高架桥,四环快速路在2019年中旬左右通车,向南、北方向约1公里时陇海快速路、中原路,出行便捷。地块的北侧是在建的地铁6号线,临近泉州路站,预计2020年底通车。

配套:永威西郡目前一期在2019年下半旬陆续交房,届时社区配套的商铺,会迅速完善,满足日常的生活需求。此外,项目南侧是金马凯旋家居CBD,西四环东侧是郑州植物园、奥体中心等。

永威西郡区位分布图

1、此次出让的地块,较为方正、与几条主道路距离适宜,居住体验都较高。目前片区处在开发状态,缺乏集中型商业,项目规划的教育资源能够满足当前的需求。

2、随着全国民族运动会日益临近,常西湖新区基建、商业配套工程会迅速成熟,对区域的价值有推动作用。

3、随着常西湖片区的项目的住宅、商业陆续入市、交房、完善,片区的教育、生活、居住方面会得到提升改善。

二、常西湖新区楼市,房价有动静?

永威西郡项目一期已全部售罄,二期涵盖8栋高层,1所幼儿园,1所社区用房,目前在售高层房源均价约14500元/平。

此外,常西湖新区目前在售的项目包括:碧桂园西湖、融信奥体世纪、汇泉西悦城、华瑞紫韵城、汇泉景悦城、融侨中晟悦城、世茂璀璨熙湖等。此外,恒大(刁沟棚户区改造),金科贾鲁小镇,名门(储备项目),裕华(铁炉城改),康桥储备项目等,将会在未来一年陆续入市。

届时,常西湖区域楼市将日渐激烈,随着供应量的增加,对于买房人来说,可以有了更多选择。房价会受到区域市场供求情况会发生波动。

碧桂园西湖在上周开盘,推出高层8号楼,共计165套房源,去化120套左右。此次开盘的价位是亮点,单价14000-15500元。

开盘价位达到受众预期,推出房源依旧是采用全屋装修,如若除去装修单价1500元,那么毛坯房源的单价在13000元左右,这与常西湖片区的融信奥体世纪、华瑞紫韵城、永威西郡对比,能够掰掰手腕,买房人有着较大诱惑力。

汇泉西悦城在6月末,推出特价房做让利,引得一批买房人深夜去项目下单入手。除了达到心理预期的价位,但凡有项目占据西流湖、南水北调生态绿化带、地铁站点、三环-四环线附近等环境、地铁、交通区位优势,正是眼下西区刚需、刚改群体所想要的。

楼盘点评
项目沿湖(西流湖)而建,环境优雅,地铁1、8、9号线,三条地铁环绕,未来交通便利。此次开盘的价位是亮点,单价14000-15500元,价位达到受众预期。
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楼盘点评
常西湖新区陇海快速路旁,四大中心西南方向,在售的是洋房和高层在售。整体容积率仅约3.1。是中原新区的低密度百万方大盘,综合来说项目周边的医疗和商业规划配套是非常完善的。
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楼盘点评
项目位于中原区西四环与陇海快速路交汇处东南角,北边临近陇海高架,周边有郑州植物园、奥体中心,属于常西湖的边缘地块,距离最近的是地铁14号线星空路站,交通比较便利。
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楼盘点评
项目位于中原区航海西路(郑少高速连接线)与西三环西5公里,周边有地铁14、6号线,未来交通比较方便。
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楼盘点评
项目位于中原区陇海路以北、西三环以西,东侧为西三环,南侧为陇海高架,出行方便的同时,交通拥堵、噪音污染在所难免,西侧是南水北调运河,环境较好。
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三、高新区安置房,位置让人羡慕

同天,高新区出让了3宗住宅地块,均是牛寨村安置房用地。虽然地块属于安置房,且不能进入到市场上销售,但从地块位置、区域楼市现状来看,仍然值得关注。

高新区3宗安置房地块位置图

高新区牛砦安置房3个地块,属于高新双湖科技城片区,占据的位置却让片区其他开发商项目、买房人羡慕不已。南侧是科学大道,东、西两侧是西四环快速路、郑州绕城高速,科学大道上规划有地铁8号线二期工程。此外,项目北侧便是天健湖公园,目前已经投入使用,居住环境良好。

双湖科技城处于高新老城区及荥阳之间,类似于2年前的滨河CLD,两者的发展类似,CLD通过中建的一级开发,以及在土地市场的几次三连拍,房价在过去一两年时间得到印证,双湖也是片区背后的中建以及土拍的暴走的模式。

高新双湖科技城区域规划图

1、从规划来看,这里的住宅容积率指标很优质,基本在1.5-3.0,全部净地出让。住宅的地块比较的少,少也意味着物以稀为贵,会造成争抢,目前CLD,处于一个价格高点的位置,而双湖则刚起步

2、片区规划引进的教育、商业、产业力度较大,从上述的片区主要项目和配套规划图上可以看到些许答案。双湖科技城是与CLD类似,是一个品质刚需、偏改善的区域,有换房需求可以进行关注

3、目前片区在售、待售新房楼盘:万科城湖心岛、中海万锦熙岸、华润悦景湾、正商湖西学府、美的翰悦府、以及待入市的金辉优步学府。片区在售高层均价约12500元/平(带装修),洋房均价约14000-15000元/平。

4、随着片区下半年、以及2020年新地块的出让、新项目的入市,加上地铁9号线规划暂无具体计划,使得片区短期内供应量较高,楼市竞争同样激烈,房价会在短期内上行压力较大

楼盘点评
一线房企品牌,业界口碑良好,楼盘品质深入人心,周边配套日益完善,刚需户型房源,总价段较低,符合买房人心理预期,成交较好。
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楼盘点评
项目容积率2.5,总建面18万方,规划4栋高层,9栋洋房。周边规划有中小学等教育配套,以及体育馆、游泳馆、图书馆、剧场、服务中心五馆合一的中型公共文化设施,目前片区处于基建开发阶段。
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楼盘点评
项目具体位置在莲花街南、川杨路东,占地77.97亩,容积率2.99。整体规划11栋高层住宅和1栋幼儿园、1栋社区商业,面积段为78-130平,两梯四户为主。西侧为金辉项目,南侧为正商和华润,东侧为郑州中学高中部,周边有高新区第二中学还有两所小学,距离天健湖的湖心岛和地铁9号线规划的站点500米,未来环境和交通很好。
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