热盘解析 | 首付19万起,被称为“全能盘”的名门翠园能不能买?

2018-09-15 王栋


2017.12.16,539套42-122㎡高层,开盘清盘;

2018.3.10,316套43-99㎡高层,开盘售罄;

2018.3.25,800套38-75㎡LOFT,开盘秒清。


要说现在北区最值得关注的项目,金水区"神盘"名门翠园,必须得算上其中一个。从"三开三清"的战绩,足以证明其在楼市的号召力。


要在群雄逐鹿的郑州楼市成为热盘IP,除了诱人的产品,地段、配套、价格也是缺一不可,翠园恰恰成了"全能盘"。


先了解项目的基础信息:


从项目基本信息中,可以看出几个特点:

1、位于金水北区,四环内项目;

2、体量大,综合体项目;

3、产品类型丰富,户型多样;

4、本土房企开发。

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暂且抛开项目自身产品,不妨从项目所处的片区做个实地解析。

项目处于金水区正北位置,由三全路、丰庆路、新龙路、金杯路围合。


片区内分布着多个成熟小区,例如普罗旺世、金蓝湾、冠军花园等;在名门翠园的西侧还有"明星演唱会指定地点":河南省体育中心;南侧则有北京华联超市。


另外,在三全路、索凌路附近规划地铁3、4号线(规划中)站点;名门翠园北侧,贯穿西四环到东四环的新龙路,双向八车道,目前处于建设阶段。道路的北侧则是魏河水域景观带。


项目南侧新建的丰收路小学已投入使用,周边约2公里范围内分布着龙门实验学校、一八联合学校、郑州七中、七十七中、郑州大学体育学院等。据名门翠园置业顾问介绍,项目已与优胜路小学、郑州八中达成协议。


从地段、配套来看:名门翠园处于成熟的生活区,拥有优质教育、生活休闲、市政公园、水系景观、双地铁的配套,生活、出行便捷

项目总占地约604亩,分多个地块开发,涵盖高层住宅、洋房、BLOCK商业、社区底商、平层及Loft公寓、写字楼等。整体业态规划比较丰富。


从项目整体规划来看,有几个特点:

1、住宅地块较为集中,安置房、商业地块与商品住宅地块分离,有索凌路相隔,避免后期居住环境杂乱,整体居住氛围感强;


2、商业地块规划14万方BLOCK体验式主题商业,填补北区特色商业空白,建成后将极大方便业主生活;且商业与住宅地块分离,生活、休闲更纯粹;


3、项目东侧是市政公园,北侧有魏河、贾鲁河,魏河两侧规划沿河绿地公园,整体生态景观环境可圈可点;


4、就项目户型来说,涵盖建面约38-75㎡的公寓,42-143㎡的高层,126-143㎡的洋房。整体户型设计方正;


如名门翠园这样的综合体项目,在北区较为少见。公寓、高层、洋房,可以说满足了刚需、改善等不同购房者的需求。


不同的业态类型适合哪类购房者群体?值不值得入手,跟着笔者一起来分析。

1、小户型篇,低总价/低月供/高价值


公寓产品位于S2商业地块,共规划4栋平层公寓、2栋LOFT公寓,均为带装修交付。另外,地块内规划的BLOCK体验式主题商业是一大亮点。3月25日,LOFT产品开盘即清盘,足见小户型公寓的热度。


相对公寓来讲,项目4月即将推出的4号地块规划有建面约42㎡的一房,50-60㎡的小两房,均位于3#东单元,几次类似户型的开盘即清盘也证明了小户型的市场热度。


就目前片区内在售的小户型来说,较为少见。笔者实地走访名门翠园周边社区小户型租金。租金在1200-2100元/月不等。


以名门翠园35㎡公寓为例,总价约56.7万,首付约28万,商业贷款28万,周期30年,按照基准利率上浮20%计算,月供约1678元。


因此,对于郑州工作没多久的上班族或单身白领,资金有限,总价低、月供低的小户型相对合适,作为初次置业、过度自住。另外,名门翠园属于成熟居住片区,居住需求还是比较旺盛的,未来也可用于对外出租或转售。

2、高层住宅篇,刚需关注3+1户型


对比郑州主城区,房价高,且房贷利率上浮,购房成本增加,功能紧凑的小三房,成为婚房、家庭刚需置业的优选。


名门翠园三房户型面积涵盖80-143㎡,买房者选择性多。按之前开盘均价约15600元/㎡来看,有一定的价格优势。且项目设计的3+1户型,契合刚需购房需求的同时,又多出一个房间,性价相对较高。


3+1户型建面约106㎡、118㎡,以及建面约91㎡的小三房,均分布在4号地1#和3#。

建面约106㎡3+1户型


建面约91㎡三室两厅一卫


4号地1号楼标准层4-33层平面图


4号地3号楼标准层3-33层平面图


3.洋房篇,金水北区洋房产品较少


放眼郑州主城区,在售洋房并不多。名门翠园推出的4号地,规划3栋洋房,放在金水北区,几乎没有竞品。


社区整体采用中央大花园设计理念,建筑分布于地块四周,围合出一个景观集中的中心花园,视野开阔。且洋房与高层住宅错落分布,每栋楼互不遮挡,通风、和观景条件就比较好。


目前,项目售楼部所在位置是市政公园,几张图片感受下环境,


售楼部内设置扶梯及音乐步梯,在郑州比较少见,且售楼部整体设计大气。


另外,项目在售楼部展示了红线不利因素,主要有以下几个方面:

1、项目北侧是新龙快速路,南侧三全路,临近楼栋可能会有粉尘及噪音影响;

2、项目北侧约400米有高压线;

3、4号地南侧是学校用地,后期可能会有噪音影响;

4、项目西侧紧邻省体育中心,后期可能存在噪音影响或交通拥堵;

5、规划范围内存在安置房地块。

1、整体而言,项目优势比较明显,双地铁、学校、生活配套资源丰富,处于成熟居住区,价值明显,算是置业的优选;


2、产品多样化,有公寓、高层、洋房,且项目价格与周边二手房小区相比,具有竞争力,适合刚需及换房置业考虑;


3、14万方的BLOCK特色商业,是居住和商业的集中融合,建成后辐射片区范围广,提高片区居民休闲生活便捷度,片区的价值。



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数据来源

除其他声明外,楼盘测评的基本数据(建筑面积,占地面积,容积率等)来自各区政府门户网站、郑州市国土资源和郑州市城乡规划局。距离及地图来自百度地图。地铁建设信息来自郑州地铁网站公示。