热盘解析 | 均价8300-8800/㎡,这个地铁沿线楼盘能不能买?

2018-09-13 王栋


2018年1月,南龙湖土拍“王炸”的余热还未降温,荥阳117-1号地块又以总价12760万元,274%的溢价率拍出。


2月初,郑州市政府公布要优先完成中牟、荥阳、新郑撤县(市)改区。撤县(市)改区融入市区后,郑州的城市品牌效应延伸到郊区, 将吸引众多的买房置业者到这些地区。


此次荥阳高价土拍地块位于荥阳东区,相对于荥阳其他片区来说,东区距离郑州市区最近,可以更近距离地接收郑州市区的资源转移,也是购房者重点关注的区域。

荥阳东部分楼盘分布


据链家网新房数据监测,年初至今,新城尚郡一直占据咨询热度榜首,且年初两次开盘去化均不错,对比去年7月开盘去化不到40%的情况,可以说是逆袭了。今天我们就来看看该楼盘凭什么引得购房者的关注。

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项目亮点:


1、中国地产16强房企新城控股开发,品质上不用担心;


2、位于荥阳东,距离市区较近,距离地铁10号线李商隐站约900米,开通后将方便出行;


3、社区内引入Think芯体系智能化系统,生活便利;


4、户型均为三房设计,方正户型,总价低,可满足品质改善需求。

新城控股于1993年成立于江苏常州,二十多年来,以住宅地产和商业地产双轮驱动的战略模式进驻国内51个城市,开发了150余个项目。


作为中国地产16强企业,新城提出并建立“百年住宅”体系——Think芯,通过6大维度,56项技术,打造全方位安全、健康、舒适、便利、科技的长寿命幸福之家。


据克而瑞数据显示,2018年1-2月,新城控股以193.7亿元的销售额位居百强房企第12位,整体销售额还是不错的。

荥阳位于郑州西15公里,西南绕城高速(西五环)是郑州与荥阳的大致分界线。从战略层面来看,荥阳属于郑州市“一心两翼”规划的西翼,是郑上新区的重要组成部分。

郑州城市规划图

从区位上来看,荥阳东部片区与郑州之间隔着常西湖新区、中原新区,常西湖新区是未来市政府所在地,目前区域内规划的四大中心已全面开工。

荥阳大体上分为五个片区,新城尚郡位于荥阳东区,共分为四个地块,首期地块位于商隐路以西,荥运路(规划中)以北。荥阳东区作为连接郑州市区与荥阳的中间地带,发挥着不可或缺的作用。

区域现状图


目前来看,荥阳东片区各项配套暂不完善,处于建设阶段。区域内部分商业为清华大溪地底商,周边暂无大型商业中心。

在交通、教育、医疗、商业及生态资源等各项配套方面,新城尚郡整体优势较为明显,也是购房者关注的重要原因。


目前来看,从市区乘坐公交到荥阳通勤成本约需要1小时,规划中的地铁10号线已在建,预计2020年开通,开通后将极大缩短出行时间成本。新城尚郡距离地铁10号线李商隐站约900米,后期出行将比较方便。


另外,郑州高铁西站的启用,缩短与周边城市空间距离的同时,也体现了荥阳的区域价值。

项目位置图


教育方面,业主大可不必担忧。项目周边有郑西一中、荥阳二中、荥阳九小等学校。郑西一中由郑州一中教育集团负责教学管理的,在省内拥有高标准的教学质量;另外,项目一期地块内规划了一所6班幼儿园。

郑西一中


医疗方面,项目周边有解放军第一五三中心医院、荥阳市人民医院、妇幼保健院等,另外,项目西南侧正在建“三院一校”:郑州市人民医院、骨科医院、妇幼保健院及护理学院,目前三家医院主体已经完工,后期将极大完善该区域的医疗配套。

香堤湾温泉和奥帕拉拉水公园


商业方面,项目周边有丹尼斯购物广场(已开工)、荥阳CBD商业中心;另外,项目东侧的奥帕拉拉水上公园和香堤湾温泉,也是平时娱乐休闲的好去处。值得一提的是项目规划的商业项目吾悦广场,位于项目西北方向,目前已拿地,预计今年下半年入市。

李商隐公园


生态资源方面,项目周边3公里范围内分布“一河六公园”:郑州植物园、索河湿地公园、刘禹锡公园、象棋公园、荥阳植物园、李商隐公园,另外,项目南侧规划郑州万亩植物园和郑州动物园,即将全面动工。后期整体的居住环境相对优越。

作为新城控股在郑州的首秀项目,社区内引入Think芯体系,指纹密码锁、彩色液晶可视对讲机、自动车辆识别和社区全wifi覆盖等智能化系统的运用,足见新城对项目的重视。


在景观园林方面,采用新中式建筑和景观风格,整个园林景观设计结构为一条中轴,规划三大生活主题区乐园,整体绿化率约35%,容积率约2.49,社区居住氛围感较强。

社区效果图


总体来看,项目总占地约600亩,总建筑面积约120万㎡,首期地块总占地约85亩,总建筑面积约18万㎡。共规划11栋楼,其中,有4栋为11层小高层和7栋25-27层高层。

项目规划图


户型设计上,前期共推出4个户型,分别是93㎡、106㎡、112㎡、125㎡,均为三房设计,户型整体比较方正,南北通透,动静分区明显,且空间感较强,设计合理。

另外,项目在售楼部进行了不利因素的公示,整体来看,主要有以下几条:


1、项目东侧为商隐路已通车,西侧禹锡南二路、南侧荥运路、北侧牡丹路均在规划中,临路楼栋可能有噪音、灯光等影响;


2、项目西侧约约360、415米各有一个机械设备工厂,临近楼栋可能会受到噪音等影响;


3、项目东北侧约360米是郑州职业技术学院,北侧约670米是郑州机电工程学校,东南侧730米为郑州一中,或会受到噪音等影响;


4、项目北侧约220米处设有220KV高压电;


5、社区内部西南侧规划一所幼儿园,可能会产生噪音影响及道路拥堵;


6、项目10号楼、11号楼建有底商及物业管理用房,可能会产生人流及噪音影响;


7、项目1号楼西侧、10号楼商业北侧、11号楼商业东北侧规划有地下化粪池,可能产生异味影响。

1、项目是新城控股在中原的首秀项目,虽没有建成产品参考,但其“Think”芯的引入,社区景观及户型规划设计上比较用心,整体品质上可以期待;


2、区位上位于荥阳东,距离市区较近,可享受主城区城市红利;目前来看,荥阳东区各项配套处于建设阶段,区域内暂无大型商业中心。


3、整体规划高层及小高层,户型均为三房设计,手里资金不多,但又不想离市区太远的群体可以考虑。


免责声明

因时间、市场、政策等变化,以上信息仅供参考。本篇楼盘测评所呈现的内容、观点致力于为买房者提供客观、准确、有用的信息和置业参考,但不作任何购买建议和交易依据使用。

数据来源

除其他声明外,楼盘测评的基本数据(建筑面积,占地面积,容积率等)来自各区政府门户网站、郑州市国土资源和郑州市城乡规划局。距离及地图来自百度地图。地铁建设信息来自郑州地铁网站公示。