楼面价重回2年前,滨河国际新城变凉了?

2019-01-09 文孟丽

郑政出〔2018〕168号(网)地块,最终绿城加码400万元,10分钟之内,以地价142298万元成交,折合楼面价约8804元/平


此地块与2018年4月金辉纳入囊中的地块(约132亩)面积相仿,位置相邻,金辉以楼面价10815元/平摘地,绿城此次拿地楼面价低了2010元/平。


郑政出〔2018〕169号(网)地块,历经1小时,最终电建以132627万元拿下地块,折合楼面价约8519元/平。相比自身头次拿地的楼面价10812元/平,直接低了2293元/平。


楼面价回落2000元/平 滨河凉了?


1、168地块更靠近区域中心,地块更优质,绿城以低于金辉2010元/平的楼面价轻松拿下。


2、169地块需要装配式建筑工艺,且地块位置稍远一丢丢,引来一干房企争抢。电建以低于首地块楼面价2293元/平抢得。


从2018年下半年以来,滨河国际新城区域内房价整体下调且成交情况低迷,此次绿城轻松拿地当属意料之中。电建首块地89.89亩,地块较小,发挥空间有限,为自己抢得第二块地也是情理之中。


此次两块土地出让,均为低价成交,可以预见并不能像两年前土拍一样刺激滨河一轮房价上涨的情况发生。

粗略统计,该区域已入驻的房企有中建、康桥、中海、海马、绿地、信保、亚新、正商、融侨、金辉、电建、绿城等。


2016年7月,康桥、海马、亚新造就的滨河土地三连拍成为区域房价高涨的关键点。至2018年4月,金辉、电建的进驻,房价到达高点。区域房价从8000元/㎡,飙升至2018年至高点18000元/㎡,只用了4年时间。经过2018年下半年的市场冷静期,回落至17000元/平左右。


土拍楼面价回到2年前,在售房价亦回调,滨河凉了?


从现状来看,确实凉了,但说成是市场的理性回归更为合适,从房价的涨跌中,或许能更清晰的找到滨河到底是哪些人的选择。

我们回顾下滨河的过往:


自贸区/地下廊管/海绵城市 经开的第四张名片

滨河国际新城是2012年经开区提出,总定位为“产城融合,宜业、宜居、宜乐“中央休闲区(CLD),自贸区加身,地下廊管、海绵城市设计,中建进行一级土地开发,一出生便自带光环。


经开/郑东/港区 三区交汇3地铁

滨河国际新城地处经开老城区、郑东新区、航空港区三区交汇处,除了城区高架主干道之外,还有机场、绕城、京港澳高速、南三环、东三环、四港联动大道环绕。片区内规划3条地铁通过,是可以比肩主城区的地铁密度!


道路/学校/人气 区域基础建设已初见规模


经开第十五大街跨潮河桥、经南八路跨潮河桥建成通车,滨河国际新城的北大门和西大门落成;蝶湖蓄水,蝶湖广场落成,戒指桥落成通车,荷湖开挖,1360亩相当于8个如意湖大小的滨河国际新城水系。


核心办公区滨河国际中心2018年12月启动使用,中建总部迁入,全球最庞大及网络分布最广的专业酒店管理集团洲际酒店,将郑州第5家假日酒店进驻滨河国际中心,计划2019年5月开业运营。


经开一小已交付使用,郑州外国语学校(集团)经开校区已奠基。


滨河国际新城的这些规划,逐一在落实,建成速度之快也是其他新区难以企及。


现在还能否置业滨河国际新城?


片区第一批项目:2018年,区域开发最早的康桥悦城、绿地澜庭、中建观湖国际一期已交房。最初的这些项目,定调还是以刚需为主,置业者多为经开地缘性偏刚需客户及看好区域未来发展潜力的小部分置业人群。


片区第二批项目: 2019年-2021年,伴随地铁3号线的通车,区域内拓丰祥和居、海马青风公园、康桥悦蓉园、融侨府、中海万锦公馆、信保春风十里等将陆续交房,这些项目也是区域内目前在售的主力楼盘,低密高层、洋房,户型面积做得更大,开始偏向改善。置业者以刚改及眼红区域潜力的置业人群为主。

推荐理由
项目地块大,洋房占比较高,高层精装,125平以上户型占比67%,临水,改善纯粹度比较很高。
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主打绿色科技住宅,也是片区内独一份。在售户型面积为97-129平米,均价约17700元/平米;洋房在售户型面积为122、129平米,均价为22000元/平米。
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片区第三批项目:亚新海棠公馆、康桥美庐湾,本是意将滨河的改善走得更远,无奈赶上2018年下半年的市场下行,或卖得不好,或一直推迟入市。金辉滨河云著、电建泷悦华庭、金地滨河风华、加上绿城的项目,成为等待市场检验的一批。

推荐理由
项目位置在十三大街和经南九路交汇处,总占地面积40亩,容积率小于2.5,项目共规划6栋32层的住宅,全部为大平层产品,户型面积区间从185-235㎡,采用三户私家电梯设计,滨河的纯改善项目。 值得一提的是美庐湾与蝶湖之间的地块为商业商务用地,规划为滨河国际新城的商务中心。
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金辉滨河云著

项目位于滨河国际新城经开十七街与经南十三路西南角,容积率为2.5,高低配,共有16幢楼,高层10栋,叠墅6栋,绿化率48.42%,主力户型为96-169平2居-3居,兼刚改、改善的项目。


金辉商业做得不错,在西安也有好几个项目,金辉滨河云著是金辉开始进入郑州的项目,产品应该也不会让人失望。


电建泷悦华庭

项目位于郑州经开区滨河国际新城经开第十七街与经南十五路交汇处,容积率为2.49,规划有4栋小高层,7栋高层,绿地率35%。


同样是入郑的第一个项目,此次土拍又一举拿下相邻的第二个地块,似有大干一场的决心。


我们可以看到,金地、金辉、电建、绿城这些新地块,容积率统统在2.5以下,且项目位居整体区域的中心位置,不受东侧高速、西侧高架的影响,项目的宜居、纯粹性更有保障。


电建1月9日拍下的169号地要求采用装配式建筑技术,这对入驻开发的房企提出了更高的要求。


绿城来了,此次作为绿城头次进入主城区的项目,小区品质是值得期待的。或许还能期待下,犹如绿城之于杭州,能带动郑州整个城市楼盘品质的一个提升。


对于工作地点在郑州东、东南的改善人群来说,有了很多选择挑选的机会,或许未来的这些置业者才是滨河的赢家。