置业门槛93万/套起 万科/华润/中海/大正选哪个?

2018-10-24 王栋
6089
6089
6089

双湖科技城是高新区倾力打造的区域,与经开区的滨河国际新城相似,规划面积6平方公里,顾名思义,在生态和产业方面两方面是规划的发展方向。


所谓“双湖”,也就是188亩的人工湖“天健湖”和459亩的天然水系“天德湖”,目前天健湖已经基本建成,天德湖已注水。


若要给此区域内外的这4个盘打上一个标签:

万科城:老大哥,5年时间,凭一己之力造了一座城;

华润悦景湾:刚需王,无论价格或是户型;

中海万锦熙岸:号称改善,洋房+高层;

大正水晶森林:回炉改造,2年前的大正鲲府升级之路;


那么,买房奔向该片区,遇到这4个楼盘,哪个更适合自己的需求?我们通过开发商、物业、地块、区位、规划、户型等对比分析,且来唠一唠!

大正水晶森林

优势:大正请来金地物业保驾,对项目是加分。

劣势:本土小房企,品牌无保障。

项目原名大正鲲府,是2016年底许昌开发商大正地产来郑州独立开发的第一个项目,中途因各种原因搁置。2018年4月份拿到地块,正式更名大正水晶森林,开启升级版模式。


万锦熙岸

优势:中海+中建合作开发,物业是中海物业;中海全国排行第7。

劣势:

中建2017年中在双湖科技城这宗属于朱砦合村并城项目土地,现在和中海合作,也就是现在的中海万锦熙岸。


华润悦景湾

优势:央企,华润自己的物业;华润全国排行第10。

劣势:

2017年6月竞得地块,楼面价比较高折合4150元/平,不过是净地,没有安置房、安置费隐性成本。


万科城湖心岛

优势:万科5年扎根之作,万科全国排行第3。

劣势:

据置业顾问介绍,万科城七期湖心岛是5年万科城全新升级的一期,户型、装修、景观上都有升级。

(排名是根据第三方机构统计的2018年1-9月的中国房地产企业销售金额排行榜。)


从开发商和物业公司综合来看:万科城湖心岛>华润悦景湾=万锦熙岸>大正水晶森林

各项目位置分布图(此为概图,距离以实际为准)


大正水晶森林:位于科学大道和须水河东路交叉口向南200米。

优势:离西四环、万科广场最近,3条地铁线占2条(离已运行1号线约2公里、规划中8号线1公里内)。

劣势:须水河景观价值最弱。


万锦熙岸:位于创新大道东、河阳路北。

优势:西侧挨着的天健湖已注水,离规划中的地铁9号线近约1公里内。

劣势:最靠西的项目,3条地铁线只占1条。


华润悦景湾:位于科学大道与红松路交叉口北1500米。

优势:离规划中的地铁9号线近约1公里内。

劣势:离湖心岛比较远,3条地铁线只占1条。


万科城湖心岛:位于科学大道与红松路交叉口北800米。

优势:离着湖心岛一路之隔,一路之隔,3条地铁线占2条。

劣势:地铁8号线、9号线均规划中。


从位置、交通上整体来看:大正水晶森林>万科城湖心岛>万锦熙岸>华润悦景湾

先来看一下4个项目的鸟瞰效果图。





大正水晶森林:一期规划15栋楼,3栋小高层、12栋高层。

优势:景观设计是亮点:3万㎡立体森林艺术公园,4000㎡儿童艺术公园,3000㎡邻里艺术公园,楼间距最宽处114米,最小51米。刚需盘占主流的高新区,强调小区景观这是头一家;项目的玻璃幕墙外立面,在郑州市场上比较少见。

劣势:规划是好,落地如何,待考证。


万锦熙岸:共21栋楼,1#-4#为高层,5#、20#、21#为小高层,6#-19#为洋房。

优势:2.5的容积率,是4个项目中最小的。

劣势:项目定位是改善,但高层+洋房的搭配,向来会被购房者诟病是高低配、伪改善。


华润悦景湾:共7栋高层。

优势:整体“2-1-2-2”的布局,楼间距可以增大,北侧楼间距约65米,中间楼栋楼间距48米,中间的5#基本没有遮挡。

劣势:地块小,景观没有发挥的空间。


万科城湖心岛:17栋楼,呈半弧排布。

优势:容积率与大正水晶森林一样,楼栋分布间距相对均匀。

劣势:景观无亮点


从小区规划上来看:大正水晶森林>万锦熙岸>万科城湖心岛>华润悦景湾

大正水晶森林

1、项目户型主力为89平方米小三室,占比约37%,其次是113平方米的三室,占比30%,整体是以刚需为主,改善为辅助。大正的每个户型都是双阳台,此为亮点。

2、89平和98平户型,是三开间朝南,且客厅和次卧阳台打通,这在刚需户型里比较难得。

3、113平和125平的户型,做的是进深大于面宽的传统三居户型,一般。

4、135平的四房改善户型,三间卧室均朝南,但是两个阳台均朝东/西,对于习惯客厅阳台朝南的购房者来说,是否乐于接受?


(大正水晶森林 89平户型)


万锦熙岸

1、高层户型可以重点看下88平B户型,为热门的三开间朝南设计,其余两个89平户型一般般。

2、120平以上高层户型,可以重点看下128平的F户型,三开间朝南、三飘窗、南北双阳台,双卫,卫生间为干湿分离。

3、14栋洋房为同一个户型,143平四房,倒是纯粹。


(万锦熙岸 128平F户型)


华润悦景湾

1、100平以下的78平两房、98平三房户型占比接近93%,120平户型仅有60套,从户型配比上来说是双湖科技城的刚需王也不为过。

2、目前在售均价约12000元/平,片区底价,甚至可以说是四环同等距离楼盘中的底价。

3、78平两房户型一般,总价约93万一套。

4、98平和120平户型的布局几乎一样,三开间朝南,客厅朝南带阳台。


(华润悦景湾 95平户型)


万科城湖心岛

1、78平两房纯朝南还不错,总价约109万一套。

2、95平的面积设计了有4种户型,可以重点看下C户型,三开间朝南,客厅朝南带阳台,卫生间干湿分离。

3、125平户型,餐客一体空间很大,阳台纵贯餐厅和客厅,可惜客厅是朝东/西。

4、143平的户型设计很好,三开间朝南,客厅和次卧的阳台连通。

(万科城湖心岛 95平C户型)


单从户型层面来讲,

如果是刚需,华润悦景湾>大正水晶森林>万科城湖心岛>万锦熙岸

如果是刚改、改善,万锦熙岸>万科城湖心岛>华润悦景湾>大正水晶森林


从价格上来看,在售的华润悦景湾毛坯78平两房总价约93万一套,万科城湖心岛非毛坯78平两房总价约109万一套,16万的差距,一个字:贵!


大正水晶森林和万锦熙岸,纯新盘待开,以华润悦景湾毛坯12000元/平,万科城湖心岛飞毛坯14000元/平的价格摆在这里,购房者能接受多少的价差呢?

1、无疑,目前在售的华润悦景湾是刚需的优先选择,大正水晶森林的价格若能贴着市场价走,将是刚需的一个不错选择。


2、刚改、改善性购房者,可以等等万锦熙岸,毕竟是仅有的一个洋房小区,注重品牌、无风险那就万科城湖心岛。


3、双湖科技城目前还属于基础配套的完善期,比较依赖万科城的配套。买这里值不值,那得看双湖科技城能不能起来。


4、巩义、荥阳、高新地缘客户,在高新区有稳定的工作和收入,而且以后常年在高新区发展可以考虑。在高新临近城区工作,选哪儿摇摆不定的购房者也可关注,毕竟新盘首开让利会比较大。



写在文末

国庆期间,10月6日晚20:50,笔者有接到一个高新区某盘置业顾问的拓客电话,当时心想,假期还这么拼也是蛮努力的了。

时间是试金石,你等,还是不等?看你什么时候需要了。

(文中户型面积均为建筑面积。)