雁鸣湖“真空装”走秀 房企“墅”妆打扮台前幕后皆“走光”

她，就是雁鸣湖片区。对于她的理解，就需要从她的两套“真空装”说起。

“真空装”之一：郑州曾经的“别墅片区”如今均已沦陷，真正的纯别墅区域就像“真空”一样可望而不可即，随着五环都市圈的形成，雁鸣湖片区应运而生。

“真空装”之二：雁鸣湖片区随着早期进驻房企利海的资金链断裂，其发展在2014年左右戛然而止，经历了两年左右的发展“真空”期，直接错过了郑州楼市发展的快速窗口期。

从发展历程来说，雁鸣湖片区一直被定位为生态风景区，故此片区内仍保持着原始的大部分自然生态环境，而在过去其周边的绿博组团、白沙组团楼市发展风生水起的时刻，雁鸣湖仍然低调，在整个郑州大都市圈即将迈入五环时代，雁鸣湖片区的价值和潜力才步入人们的视线。

这样一个兼具生态优势和突破空间限制的片区，如今早已经被房企争相追逐，无论是已亮相在售还是仍处于“幕后”规划中的项目，接下来让我们用图表来一见分晓。

由少至多：从绿城、利海等几个开发商早年开发至如今近20个房企进驻；

品牌升级：除了早期的绿城外，如今万科、绿地等一线品牌和永威、绿都等本地品牌房企均已进驻；

产品升级：早期的小高层和洋房即将绝迹，如今的片区是别墅的天下。

而整个片区的发展和这些特色，也许我们能从不同时期的几个代表性项目那里找出轨迹。

2007年，利海集团拿下“中牟县雁鸣湖项目”经营权。雁鸣湖壹号项目整体占地超过1000亩，计划建设300余套别墅，紧邻雁鸣湖北岸，甚至是独占了1.7公里的湖岸线和1000余亩私家湖。

利海雁鸣湖壹号（2014年实景）

绿城雁鸣湖玫瑰园是早期片区开发项目中进程相对顺畅的项目。总占地1116亩，包含48万㎡林地，绿化率近50%，是个容积率极低的纯别墅项目。

绿城雁鸣湖玫瑰园（2015年实景）

时至2014年，雁鸣湖北岸力图改变整个片区的雁鸣湖壹号在一片风声鹤唳中烂尾，而只求做好自己的绿城雁鸣湖玫瑰园则在低调中近乎售完。

点评：如今已确定利海地块由深圳永实接手，据相关报道中牟县政府正对雁鸣湖片区总体规划进行微调，优化片区的教育和商业结构，提升整体片区的居住舒适度，预计将在2018年底最终确定。故此永实将在此之后根据相关规划进行新的产品规划和设计。利海和绿城在2014年前后都经历了“资金链危机”，但命运却不同，坚持做产品的绿城终被认可，这也是其他房企需要深思的地方。

正商双湖湾总占地约1600亩，产品涵盖小高层、洋房和别墅。

正商双湖湾（2018年8月实景）

2015年长基雁月湾项目入市，占地2500亩，规划有双拼、联排别墅，洋房和高层。

长基雁月湾（2018年8月实景）

正商双湖湾和长基雁月湾是两个有着求同存异效果的项目。

相同的是：两个项目都临近自然水系和交通主干道，地块面积较大，开发的产品都有小高层、洋房、别墅等多样类型，且两个项目都在片区尚不成熟的时刻坚持开发多年；

不同的是：长基雁月湾已经将部分地块在2017年开始与万科合作开发，迅速抱上大腿；而正商双湖湾虽一直相传正在和碧桂园和融创谈合作，但目前尚未有明确消息，仍处于独立开发阶段。

点评：正商和长基走着类似又不同的路，如今片区的产品趋势已经明朗，创新型特色别墅在片区内不断升级，那么如何抓住机会让自己的产品保持竞争力，则是正商和长基需要思考的问题，那么无论是自己开发抑或合作开发，借助片区的发展提升自己的产品才是发展宝典。

绿地香颂项目总占地面积550亩，东地块占地310亩，容积率为1.12，是由类双拼、创新院墅、联排别墅、叠加别墅组合而成的郑州纯别墅项目。目前香颂一期产品所剩不多，二期产品前期咨询中。

绿地香颂（2018年8月实景）

17年1月，万科与长基合作，开发雁鸣湖北岸650亩土地，这就是万科长基云庐；项目总占地面积约43.14万㎡，建筑面积约64万㎡，整体容积率约1.48，一期共分为3个地块，产品包含商墅、类独栋、联排、叠拼，建筑面积约172-400平米。2018年7月底云庐一期房源入市就很受欢迎，目前所剩房源不多。

万科长基云庐（2018年8月实景）

点评：绿地香颂和万科长基云庐均是国内一线开发商，两者也是近三年才进驻片区的，开发的项目也都是纯别墅社区。目前有所不同的就是绿地香颂为自己拿到的项目地块，且临近连霍高速，目前的交通优势比较明显，而万科长基云庐是万科与长基合作开发地块，周边的交通出行状况需要等北五环等道路的建设来完善；另一方面，绿地在住宅类产品的开发经验上，相对于万科来说仍有所不足。

当白沙片区拉来优质群体，当绿博片区融入五环都市圈，当雁鸣湖片区化身别墅区组团，当更多富人有了远郊别墅的需求，雁鸣湖片区的存在与发展，就有着天时地利的东风，而各个品牌房企的进驻，正是借力也是印证。

接下来就靠各个房企协同发力，做好片区别墅精品，获取追求宜居置业群体的肯定，才能带来片区真正的良性发展。

而对于买房人来说，如今雁鸣湖片区的不足之处还是明显的，相关配套不足，道路交通不畅等，都会影响居住品质。

但正因如此，目前整体片区的房源价位也并不高，起步较晚的片区有着天然的生态环境优势和更多创新产品的呈现，这却是其他片区无法比拟的。

而且，买房子更多的是买未来，如今已经有众多品牌房企的进驻，再加上相关路网的搭建，相信雁鸣湖片区将来能占据真正属于它的价值席位。

对于近期宜居置业者来说，目前片区内有产品在售的万科、绿地项目，都在片区内推出具有其特色的产品可供选择，而正商和长基的产品设计虽不及一线品牌，但是其社区整体开发较早，相关周边生活配套较之相对成熟一些。

而对于远期宜居置业者来说，片区已经进驻的永威、康桥等房企，相关产品都在酝酿中，追求宜居的理想，就需要多番比对，不妨也可以再等等看是否有更加惊喜才产品出现。