郑州公寓项目分布概图
郑州公寓集中区域位于郑州的西北和东南，西北是高新区，东南是二七新区。高新区和二七区因为多是城改项目，自带的商业商务用地多，而写字楼商业不如公寓变现来得快，所以公寓自然就多了。
自2015年起，到2016年郑州住宅限购升级，公寓借势开始爆发，在高新区的楼盘公寓几乎成为标配，到目前仍是。
第一批的公寓，现在也已交房：正弘数码港、升龙又一城、谦祥万和城等。
第二批是目前正在售，或者接近尾盘的项目：石佛艺术公社、保利文化广场、公园道1號V公馆、万科城小世界等。
第三批是尚未入市，在规划中的：玉兰先禾、公园世家、创新广场、钱隆城二期等。
科学大道沿线的公寓项目
可以看出，高新区的公寓主要集中在科学大道沿线，这也跟公寓产品本身对于交通通达性要求高有关。科学大道是高新区最早的主干道，也是迎宾大道，高新成熟区的南北分界线，现阶段高新区通往其他城区的东西主干道。另外，地铁1号线穿过科学大道，规划中的地铁8号线有一部分沿科学大道走。
在去租房之前，我俩对高新区公寓的房租预期可能只是1000元/平左右，不料实际已高出好几百。公寓楼盘数量从几年前的寥寥一二到如今科学大道上密布十数个。“入手了”或“准备入手”这些公寓的人们是否有设想过现在的情况呢？
周六上午 正弘高新数码港商业人流较少
正弘高新数码港租售中心房价牌
正弘数码港
公寓2017年交房，目前入住不多，配建底商人气不旺，公寓LOFT房源1700-1800元/平，W+公寓的平层，租金1400元/月左右，进到公寓楼，有门禁卡才能进入，大堂也比较宽敞，但是8梯40户的房间排布，一进入公共走廊就有一种压抑的感觉，且房屋质量一般，交房才1年走廊墙皮已开始剥落。中午12点多，社区仅有的一个租售中心关门午休了。据租售中心工作人员介绍，租房主要是在附近科技园上班的人，小部分自住，约3500套房源。
升龙又一城商业全部空置
升龙又一城
占据了一个很好的位置，郑大南门斜对角，地铁1号线郑州大学站就在小区西侧紧邻，但是由于商业运营问题，非开发商自持，加之升龙在郑州的“撤离”，小区供电问题未解决，商业除基本的生活底商店铺，其余均空置，可惜了这个好位置。升龙又一城仅有的1栋公寓为70年住宅产权性质，没有紧邻科学大道。沿长椿路稍往南，租金约1500元/月。
总的来看，目前高新区近期交房的公寓项目正弘高新数码港、升龙又一城、谦祥万和城，公寓租金多在1500元/月左右，租住人群主要是附近工作的上班族，部分高校人群，小型工作室。人气一般，出租率并不高。
石佛艺术公社
石佛艺术公社
位于科学大道与西三环交汇处西800米路南，是最临近其他主城区的项目，也是目前整个高新区目前最靠东的公寓项目。约2800套房源，从2016年7月开盘销售，目前接近尾盘，少量建面约47平公寓，整体均价约为9500元/㎡，预计2018年年底交房，现场能看到楼体已封顶。售楼部无人气，中午1点左右，工作人员在睡大觉。
保利文化广场售楼部
保利文化广场
位于科学大道的中部地段，建面约40-52平米公寓在售，均价约11500元/平米，首付预计在20万左右。公寓预计2020年10月交房。售楼部人气尚可，一期公寓一共规划约3200套，从2018年4月开始销售。据项目置业顾介绍，每天约20组的到访，一周成交约40套左右，目前公寓房源消化了一半左右，预计到2019年底全部卖完。另外，保利文化广场后期地块，也可能是公寓+住宅的配置，也就是说后期还将有大量公寓规划。
朗悦公园道1號
商业公园茂2017年底已有儿童茂、家庭茂开业，2018年下半年潮流茂也即将开业，公园茂开业后已是高新区的“人气新贵”，高新区人们逛街的集中地。公园茂配建的4栋公寓已交房，约2000套房源，目前房租约1500元/月，租房群体主要是附近企业总部基地上班的人，周边学校陪读家长，小工作室，以及公园茂商业带来的租房需求。
公园茂有一定人流量
公园道1號五期V公馆，位置上比公园茂更靠近科学大道，距离地铁1号线的郑州大学站约5分钟的步行距离。约2000套公寓，建面约38-65户型，毛坯公寓整体均价约为9500元/平，非毛坯公寓整体均价约为10800元/平，预计2020年交房。据置业顾问介绍，每日到访10组左右，比照保利文化广场的到访成交量，估计也是2019年之后全部卖完了。
万科城小世界一期已建成，四环高架正在修建
万科城小世界
位于科学大道西四环西南、西北角，分二期，约4000套的体量。一期售完今年9月即将交房。二期公寓2017年7月开始推售，目前31平米公寓房源在售，带装修，均价约9500元/平，预计2019年9月底交房。在售楼部的约1个小时里，并无其他公寓到访客户。小世界公寓下面是万科广场，自身有商业支撑，临着地铁8号线、四环高架，交通通达性相对较好。目标租客群体：郑州大学、轻工业学校的师生，格力工厂员工租房需求，以及附近工业园区的上班族租房需求。
金梭路与国槐街的创新广场2栋公寓，为军民融合项目，不零售，招商无实际进展，售楼部仅1人驻守，工程停工。
科学大道石楠路的公园世家规划有3栋LOFT公寓。
科学大道西三环西800米的钱隆城二期万华府，从项目沙盘上看后期规划至少有1栋公寓。
科学大道银屏路交叉口玉兰先禾规划有1栋公寓。
科学大道西四环往西的D+公寓8栋小高层公寓等。
若按1栋楼600套房源的量估算，这些待入市的房源有约9000套。
通过实地走访了解，我们会发现这样几个问题：
1、平层公寓房租1400元/平左右，与三环内平层公寓在1800-2100元/月间有一定差距，但已交房公寓出租率不高，人气不旺。
2、高新区在售、未入市公寓项目不少，未来公寓房源量仍很大。
3、已交房、在售、待入市的项目集中在科学大道沿线，给科学大道带来的交通压力可以想象。目前科学大道已开始见“堵”，且相邻路口距离近，红绿灯数量多带来的交通不便已开始被诟病。
那么，出租率底、租金少，大量房源待去化，且集中科学大道等这些问题的核心原因，还是在于人少。
1、公寓项目都在强调高新区的优质教育资源，瞄准陪读的学生家长、大学群体。全部项目的目标客群都少不了高新区的创业科技园、企业总部港带来的上班群体。这些人是否够这些项目瓜分？
2、高新区目前大商业配套是短板，没有优质商业带动，很难聚拢人气。
3、交通仅依靠1号线，科学大道、莲花街、瑞达路，交通通达性不够，来的人自然也少。
4、在售公寓项目的去化周期长，基本在2年左右，使得已面市待售房源量大。如下图，郑州2018年6月的各区公寓情况，高新区公寓成交量也并不靠前。
好在，高新区有规划中的地铁8号线，东风路-梧桐街、农业路-化工路等其他东西主干道的打通也已提上日程；
高新万达、万科广场、正弘、保利等后期自持商业的成熟；
另外高新双湖科技城的规划虽然现阶段无实际呈现，但总归有“未来”可期。
高新区本身“刚需之城”的置业特点，决定住宅多是自住，给了公寓出租空间，但是短期来看，公寓不会带来收益，长期，要看高新区的商业发展。另外高新区的置业顾们寄希望的“长租公寓”、“租售同权”，政策没有落地前都是风险，且还有青年人才公寓的冲击。
假以时日，高新区这3万套公寓的市场或许会是另一番景象。
目前如果要考虑高新区公寓，需要注意这几点：
1、地段、地段、还是地段，一定要择好地段，有地铁通达为上。
2、在商业中心附近。
3、选择大品牌，不管是房屋质量，还是后期物业管理，大品牌始终相对有保障。
4、能毛坯，不精装。精装公寓售价一般高于毛坯约1000元/平左右，以40平公寓为例，精装要多出4万的总价，而毛坯完成装修2万足可以搞定。
5、仍以40平公寓为例，10000元/平的均价，首付五成，公寓利率上浮40%，贷款10年，等额本息计算：总价约40万，首付约20万，月供约2300元。
8年前，和老同学告别高新区时，升龙又一城还是我们经常去吃夜市碳锅鸡的地方，金科城还是有好吃到爆的土豆粉的瓦屋里，万科城还是通宵泡网吧的祥营村，没有房价（或许也是那时的我们没有关注房价）、没有公寓、没有地铁1号线。
到后来，一路眼见高新区的房价，从2012年的6000元/平左右，到目前14000元/平左右。
这次，有缘又探访了高新区的公寓情形。
但愿，高新区的公寓市场是另一番景象能早日实现。