金二环双地铁精装公寓 永恒理想世界“研析”攻略

2018-09-04 张媛媛
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购买公寓时该如何抉择呢?


首先是区位因素,就是公寓所处的位置地段,它决定了公寓项目的基本定价范围。一般来说,每个片区内公寓的均价范围基本上是片区住宅均价的70%-80%左右。


其次是配套因素,主要关注公寓项目周边的交通配套、教育配套和产业配套等因素。简单来说,它决定了公寓的附加价值。从根本上而言,就是一个考量公寓的租客群体的因素。


然后是价格因素,在区位和配套已经基本明确的情况下,公寓项目产品的真正出售价格,决定了其针对的购买力水平,也是置业者是否考虑的最根本因素。


笔者今天就用永恒理想世界来为大家一一解说。

永恒理想世界位于紫荆山路与航海路交汇处,属于管城区相对成熟的片区。从大区位来讲,管城区位于成熟主城区包围圈,近期重力打造的商都历史文化区和商都新区是热门所在,永恒理想世界所在片区正是两个发展片区的桥梁地段,是能够“沾光”发展福利的。

 


而从小商圈来讲,永恒理想世界所在的位置距离航海路商圈、二七商圈和紫荆山商圈等成熟商圈都比较近,相应商圈已经形成有成熟的商业及其产业布局,能够形成充足的置业和租房需求。


永恒理想世界紧邻的航海路,属于郑州的南二环线路。在紫荆山路和航海路交汇处,就是郑州地铁2号线与5号线(预计2019年年中通车)相交站点南五里堡站的所在。该站点目前仅开放的出入口均位于紫荆山路东侧,而即将开放的西北方向出入口,则就在永恒理想世界三期楼下。

 


在其他配套方面,处于成熟片区的永恒理想世界也是毫不逊色的,如图所示,在此不再赘言。


永恒理想世界项目为郑州市管城区五里堡社区西堡城中村改造项目,总占地面积约270亩,总建筑面积约90万平方米,打造一个星级酒店、高端商业、5A写字楼、精品住宅等多种产品有机整合的城市综合体。项目早期的一期、二期均已售完,目前在推的是三期集中商业地块。


 

三期共规划7栋楼,一所幼儿园,容积率3.9,建筑密度49.9%,绿地率20.01%,停车位1312个。其中2-G楼栋为住宅楼栋,属于70年产权,主要推出建面59-110平米房源,2018年4月推出,均价在15500元/平米,目前已经售完。


项目其他楼栋均为40年产权,目前纯商业商铺楼栋尚未推出,在卖的仅剩2-E号楼少量公寓房源,建面37-52平米,精装,均价13000-13500元/平米。三期预计2021年底交房。


 

从永恒理想世界的整体规划和项目分布上我们可以看到,三期产品类别丰富,以商业为主,是将整个项目升级成城市综合体的点睛之作。而且熟悉永恒理想世界项目的人会发现,二期产品已经在2017年9月前已交房,三期则选择在2018年4月才推出,这个开发节奏似乎有些不寻常,但酝酿时间如此之长,希望三期产品在最终交付的时候别让人失望。而且在三期,永恒理想世界尝试做精装交付,这对其来说算是个挑战,具体效果我们仍需拭目以待。


回归到三期公寓产品本身,37-52平米的公寓户型,已经可以满足生活的基本需求。我们以建面37平米户型为例。

 


此户型空间比较方正,方便后期家具摆放。开放式厨房和卫生间紧邻入户门,便于保持室内卫生。卧床与大面宽窗户之间有足够空间,既可以作为私密的休闲空间,也可作为晾晒所用。

 


从精装标准上我们也可以看到,交房时整体卫浴、开放式厨房、地板墙面、门窗灯具都已基本装修完毕,仅需配置相应的家具家电,永恒理想世界的公寓就可以入住了。

据笔者实地探访片区内得到的数据显示,目前永恒理想世界所在的管城二里岗片区新房公寓项目比较少,新房住宅在售项目也较少。

 


近期片区内相对比较热门的项目如世茂云尚城住宅首期开盘均价在14500-15000元/平米,为毛坯交房,而今年7月刚刚卖完的金地铂悦,精装均价在17300元/平米。而目前片区二手房均价约在13000元/平米左右,但均价较低的均为一众老旧家属院类小区。


从建筑技术、景观规划、物业水平等方面来考虑,买新房肯定比买二手房要好一些。而从目前片区新房的均价及走势来看,永恒理想世界的精装价格定位在13000-13500,虽说不算惊喜,不过也在合理范围内。

言至此处,小结下永恒理想世界公寓的优劣势:


优势1、它位于市中心成熟地段,2号线和5号线地铁交集,周边商业、教育、医疗配套丰富,居住、出行比较方便。


优势2、相对于住宅来说它的均价较低,虽首付比例较高,但是月供压力较小,后期还可用于出租,对于手头有一定积蓄,想买房并后期出租获取长期稳定收入的人来说比较合适。


优势3、户型相对比较方正,功能空间齐全,后期改造和空间利用都比较灵活,容易受年轻人的亲睐。


劣势1、公寓的生活成本较高,商水商电、物业费的费用比住宅还是要高一些,如永恒理想世界早期住宅的物业费是2.25元,三期公寓的物业费则是3.6元。


劣势2、为了安全考虑,公寓一般都是不通天然气的,炒菜只能用电磁炉之类的。且厨房一般为开放式的,容易有油烟味;另外,暗卫的存在,异味会比较大。


劣势3、公寓的梯户比一般都比较高,永恒理想世界的中间楼层已经达到了4梯31户,好在2-E楼栋仅有8层,等电梯的时间才不会太煎熬,不过楼下就是商业,环境的嘈杂性和住户的多样性也是无法避免的。


综上,永恒理想世界其实适合的有三类群体:


1、单身小青年,买套公寓先让自己在郑州扎根,既让自己有归属感也为以后换房提供保障;


2、买房养老族,选择配套好、容易出租、月供少的产品,也算是不错的选择;


3、手头有闲钱寻求抗通胀产品者,原理同养老族;


然而,鉴于片区已经属于成熟区域,在楼市渐趋理性发展的态势下,那些寻求潜力区域或笋盘的追求“近利”类置业者,可绕此而行。