纯三房户型/2.5容积率/低密度高层,郑东尚庭可还行?

2018-09-04 王筱
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先从户型说起:


A2户型


图为郑东尚庭A2户型,建面90平米,三室两厅一厨一卫。整体上,户型设计为并列式,公共区域与生活区间分离。厨房“L”型操作台,干湿分离卫生间,餐客一体,设计都比较常规。


值得一说的就是采光:西向次卧为南向采光,大多数次卧多设计为飘窗 ,此项目配备有阳台,小编还是比较中意的。再来就是主卧,不到90平米的三房户型,双阳台的设计略显浪费,项目将其设计为270°转角飘窗,采光效果可见。


自然,小面积三房户型的通病:各功能间较为逼仄,它也不可避免。


A1户型


图为郑东尚庭A1户型,建面120平米,三室两厅一厨两卫。该户型很明显为“内走廊式”,动静分区,居住舒适度较高。厨房的设计与A2户型并无两样,双阳台设计,保证餐客厅南北通透。卫生间为干湿分离,且距离卧室较近,居住方便,双卫生间设置,可容纳多人同时洗漱,避免出现拥挤等待。


具体到项目自身:


效果图

建筑体量 :


郑东尚庭总共占地约30亩,规划了4栋17-18层住宅,每栋楼两个单元,为2梯3户和2梯4户,整体设计上比较适合刚需群体。


2016年,郑州房价持续高歌,周边房价出一万大关。郑东尚庭一期推出1、2号楼,价格区间在7000-8000元,均价7500元/平米,凭借价格优势,开盘即清盘。


2016年9月,在无证情况下推出5号楼部分房源,价格在8000元/平米,价格优势依旧明显。


2018年年中,3号楼和5号楼进入平销期,在房产市场限价政策的影响下,均价10500元/平米。


工程进度:


项目拿地时间较早,楼栋均已封顶。1号楼和2号楼预计近期交房,3号楼和5号楼预计2019年6月交房。



项目位置


白沙组团功能定位自然不用赘述,作为郑汴一体化的先行区,较早享受到政府政策的利好。但项目位于白沙组团的南部的白沙镇,目前享有的配套是镇级的配套。


位置硬伤:


项目位于商都路旁,这个地段,郑东的味道太轻,白沙的味道太浓,乡镇的感觉很浓,距离郑开大道较远,不能及时享受到政策的便利性。


目前环境:


郑东尚庭项目附近,村庄较多,安置房、仓库、工厂、市场较多,虽然在逐步搬离拆迁,但还会有部分剩余,而且拆迁的过程会有很大的污染,对居住环境也有影响。辐射周边两公里,没有大型商超,只有满足日常生活的小超市。沿着商都路直走, 一路看到的都是小店面的商铺,以汽修和装修建材为主,距离项目不远处有星联(白沙)厨卫城,算是周边比较大型的市场。总而言之,生活多有不便。


交通现状:


白沙片区规划有地铁,但项目周边暂时没有在建地铁线,有往来公交,但距离项目也有不短的距离,所以目前出行只能靠自驾,比较适合有车的刚需群体。商都路上多以长途车和大型货车为主,道路缺乏治理,违章现象时有发生。


郑州“一路向东”的局面在持续发展,整体处于建设发展期,周边以新房为主:



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共包含两栋洋房和两栋高层,占地32亩,容积率3.5,目前在售房源为a、b和d号楼,在售房源建面为36、110、135平米的现房,其中建面36平米房源均价13000元/平米,建面110平米房源均价12500元/平米,建面135平米洋房房源均价16500元/平米。

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项目共三期开发,包含洋房、高层和商业。占地1000多亩,总建筑面积达到200万方,其中170万方为住宅,30万方为商业,容积率2.59、绿化率35%。目前二期房源在售,建面140平米,均价10600元/平米,建面190平米均价12350元/平米,具体一房一价;三期高层房源在售,在售房房源为1-5号楼,在售房源建面有95平米和112平米,均价为12000元/平,具体一房一价。预计2019年6月交房。

通过比较可以看出,郑东尚庭的价格优势明显,10000出头的均价,目前在白沙很少见了。


并且郑东尚庭容积率较低,17层高层,居住舒适度会高一些。


但需要注意的是,郑东尚庭虽然选用金地物业,但开发商籍籍无名。


项目开发商为郑州大河经纬置业有限公司,开发过郑州名仕家园、许昌锦绣华府、旺角新家、周口新天地等项目,但市场上反响平平。而项目周边的东润、万科等,开发商实力较为强劲。


1、2.5容积率,35%绿化率,居住舒适度较高。纯三房设计,面积区间较为集中,刚需群体可以考虑。


2、项目距离主城区较远,又位于白沙组团的南部,通勤时间较长,适合有车一族。


3、周边配套为镇级配套,政府虽有规划,但规划时期较长,且整治期间居住环境不容乐观。而商业配套还在建设中,不能及时为生活提供便利,需要等待。