12XXX元/平起,碧桂园/永威/融信/世茂已进驻囤地(附解析)

2018-09-03 张小磊

常西湖新区位于西三环以西,西四环以东,北到化工路,南至常庄水库,规划面积约39平方公里。常西湖新区规划为中原 CCD(中央文化区,Central Culture District),北核心区:包括郑州市政府新址、市民服务中心、九州坊特色商业。南核心区:包括四个中心,依次为奥体中心、文博中心、市民活动中心、现代传媒中心。尤其是大手笔的地下环廊设计,让这个新区从基础上去保证地面的宜居性。



任何新区规划都是美好的,不同的是规划落地的进程。在探访常西湖新区的时候,主要的感受是“造城”!常西湖整个片区都在施工建设,到处都是围挡和塔吊。有地铁建设,有居民楼建设,还有“四大中心”的建设。



目前地下环廊已经基本完工,四大中心的建设也是紧锣密鼓进行着,目前已见雏形。其中,作为2019年举办全国第十一届少数民族传统体育运动会的场地,奥体中心建设进度最快,已经开始做外立面的装修。



让人惊喜的是,这里已经修建通车的快速路很漂亮,崭新通畅!虽然道路周边尚需完善,完全不妨碍这一条条的快速路通行。


除了已经从文件走向现实的规划,不得不提的就是常西湖的生态环境。从常西湖的规划图上可以看到,起于西流湖,止于常庄水库,故名常西湖新区。这里水系丰富,不同于北龙湖和象湖的人工挖掘,西流湖属于自然活水湖,在相对缺水的北方内陆显得尤其珍贵。在这种天然优势基础上,常西湖新区有了有两纵两横,五湖两库、五公园的规划:

“两纵”是西部须水河、东部贾鲁河。

“两横”是秀水河(北部,2018 年底竣工通水)、南水北调中线总干渠(中部)。

“五湖”是西流湖、市民公园湖(北核心区,规划)、九曲莲湖、植物园湖、西部须水河与秀水河交汇处规划新开挖的一处湖泊。

“两库”为常庄水库和刘沟水库。

“五公园”为西流湖公园、雕塑公园、鹤山公园、植物园和市民公园。西流湖生态公园建成面积约 4800 亩,相当于11 个人民公园,后期还会进行大幅扩建,雕塑公园建成面积约 562 亩。碧桂园西湖就围绕着西流湖公园、与雕塑公园相对。


常西湖的大环境符合整个片区的生态宜居城的定位,具体到每个项目,我们就需要参考地块的容积率。从目前片区以及周边几个重点入市的在售待售项目的容积率来看,容积率整体偏高,宜居性一般。其中汇泉西悦城受高架和铁路影响,居住舒适度大打折扣。



除了目前在售的新房,常西湖待开发的项目宜居性倒是值得期待的。常西湖新区一直比低调,但却并不是没有实力,而是整个新区的开发是先做基础配套,再做房产开发。在2017年政府招标的时候就设定了很高的门槛,要求开发房企全国前50强或者河南省前10名,这从这点来说后期项目或许能带给我们更多的惊喜。



从几个目前签约和计划入驻但尚未入市的房企地块来看,容积率整体相对偏低一些,居住舒适度较高,对居住环境要去较高的可以留意后期新盘。


*在此说明,融信、恒大、融侨、世茂地块已签约,金科、名门、裕华地块未查询到官方公告

常西湖新区整个39亩地大范围新建“造城”,必然会有众多的拆迁安置房存在。在探访过程中,笔者看到,安置房的建设进度大于新房,有些甚至也已经交房。大量安置房的存在,对于片区整体的居住舒适度或有影响。


上图为碧桂园西湖项目处百炉屯地块安置房


上图为永威西郡安置房

常西湖新区以及片区附近在售新房源不多,目前重点有碧桂园西湖和华瑞紫韵城还有即将推出二期的永威西郡等。解析如下:

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项目位于农业路西三环,规划超1万亩,是由碧桂园、新合鑫、祝福合资开发,同时,碧桂园是常西湖北片区的一级开发商,整个项目从规划到配套都很可观。碧桂园西湖目前非毛坯高层房源在售,户型建面约118-140平米三房四房,均价16300元/平,客户偏改善,以首改为主。


项目优势:


1、万亩大盘,社区自带大配套,规划了4所学校2处大型商业1处医院,后期生活、孩子上学等是很方便的。


2、碧桂园品牌房企,房屋质量和后期物业相对有保障。


3、规划地铁8、9两条地铁线经过项目,未来交通出行方便


4、非毛坯交付,碧桂园拥有很丰富的装修经验,项目新售楼处即将亮相,到时候可以去样板间了解。


项目劣势:


1、安置房夹在两个住宅地块中间,且安置房距离商业和学校位置更优,小区的居住品质方面或受到一定影响。


2、目前在售地块距离地铁口距离相对远一些。

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位于西四环以东,郑上路南北两侧,华瑞紫韵城首期开盘价8300元/平,已于今年7月份交付,总体来说品质尚可。目前在售房源为115-168平米,均价13500元/平,毛坯交付。刚需改善都可以考虑。


项目优势:


1、双地铁,距离地铁1号线市民中心站和铁炉站都在附近,地铁14号线开通也途经小区,开通近在眼前。


2、配套相对优越:距项目一路之隔有解放军153医院;自建两所幼儿园,紧邻项目规划两所中小学用地,西侧一路之隔为郑州36中。


3、一期已交付,购房可以有实物参考。


4、真正人车分流,无论是机动车还是非机动车都进地下,地面环境较好。


劣势:


1、一期交付,面临业主和维权提出的众多问题,开发商并不能很好处理维权问题,口碑受到影响。

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项目位于陇海路与西四环交汇处,高层在售户型建面约76平米两房、88平米三房,均价在12600元/平,预计2020年底交房;目前洋房在售户型建面为112平米、114平米,均价15200元/平。项目适合刚需和改善购房。


优势:


1、附近陇海立交、西四环,立体交通十分便捷。


2、项目自身规划多所学校,以后孩子上学方便:8所小学、3所小学、2所初中。


劣势:


1、小区三面围城:陇海高架、西四环、铁路,或有噪音和扬尘污染。


2、就目前已经交付的小区来看,居住品质一般。

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一期占地46亩,建筑面积:11万平方米。主力户型预计为89、105、120平方米,整体定位于刚需和刚改,一期房源已售罄。二期规划8栋住宅和2栋公寓,住宅88-140平米,loft33-66平米户型,即将推盘,可以保持关注。


优势:


1、永威的口碑和品质,房屋质量和宜居性有保障。


2、距离项目1公里有郑州植物园,生态宜居。


3、项目自建有3所幼儿园,2所小学,1所中学,基本可以满足孩子的基础教育问题,方便孩子上学。


4、距离凯旋家居CBD近,未来这里将是人流聚集地,区位价值可以期待。


劣势:


1、附近无大型商业,生活购物还不是很方便。

1、常西湖新区整体定位以及配套环境决定了它的宜居性,不同于其他新区的是,承接老城的配套,所以在基础道路方面,已经基本完善,但是片区内目前还在大面积围挡和建设中,片区内的商业和其他配套还有待完善。整体新面貌的呈现,尚需要一段时间。


2、片区为城改地,多拆迁安置房,片区的整体居住舒适度或受影响。


3、从购房角度来看,目前在售房源有限,未入市的品牌房企后期或集中发力,不是太着急或者从长远来看,购房可以继续关注,等新房源入市后比较选择。