郑州城改项目的那些事,房价/地段/开发商谁在撩动你?

2018-09-03 王筱

在郑州,城中村改造多数采用当地相关部门主导,从规划、拆迁、再到安置,原来的城中村土著搬进安置房小区。留下的一部分地块,由开发商通过招拍挂、或其他合作形式,进行商品房开发,多以商品住宅、公寓、写字楼、购物中心等多业态组合形式出现。


看上去,村民搬进小高楼,少了脏、乱、差的恶劣环境,但是受困于规划条件的复杂性,例如容积率高、规划物业类型多样化、以及原城中村生活、风俗习惯,从而也给居住在城改商品房小区的家庭、落脚人带来一些"小麻烦"。


"凌晨4点,小区楼下乱停的私家车警报器响个不停。"


"附近(安置房)小区会办庙会,只要办起来,都会把小区进出口的道路给占了摆摊,一堵就是好几天。"


"每逢工作日高峰期,小区里的年轻人、旁边的写字楼都是人挤人,多的不得了,还容易堵车。"


"城中村都拆了,不管是拆迁安置房小区、还是普通的(商品房)小区,房租都是以前的好几倍,每个月发工资就基本交房租了。"


"旁边500米就有个条件比较好的公办小学,我们的商品房小区就在周边,但是招生政策上写着不收,原因是我们是城改项目小区,只能划到附近另一个破旧学校,这学校还是原来城中村时代遗留下来的。"


这是笔者通过身边居住在城改项目小区的朋友、以及贝壳网友端得到的反馈信息,甚至有朋友这么评价,"现在看成一些形的城改项目小区,就像'竖起来的城中村',没有舒适度和品质感。"


当然,在城改建设进程中,不排除有好的案例,诸如2003年期间金水区西史赵村城改项目。


作为当时郑州市重点引进的外资对象,信和公司与庙李镇西史赵村委会达成了按照城中村改造的方式,对西史赵村进行整体开发,包括村民安置,也将西史赵村建成了被人传颂已久的普罗旺世居住生活区。


当时,西史赵安置房小区与普罗旺世南、北分割开来,以此信和在普罗旺世项目的园林景观、教育资源、商业街等规划做足了功夫。


例如在国基路的北侧建造的普罗旺世爱丽丝公园,全开放式,供商品房、安置房小区、以及附近居民休闲游园,这里也是大部分摄影工作室取景的聚集地;在公园的东侧就是引进的一八国际联合学校,该民办学校已经成为全市诸多经济基础较好的家庭教育的优选。在商业方面,则是采用住宅包围地中海商业广场的形式,并被分割开来。


以此,商业街、学校、公园、居住区连成串,极大提升片区居民的生活舒适度和效率,也从而提高了小区的口碑。尽管建筑年代有些年头,但至今该小区的二手房源挂牌价处于北区较高的水平。


尽管郑州的城改仍旧砥砺前行,中途还发生过类似"K2抢地遭抵制"的小插曲,城改带来的影响整体是利好的,推掉的是旧城的脏、乱、差,建起的是代表城市现代化的高楼,以及在原有城改开发过程中,不断优化、提升规划指标。


2016年、2017年,伴随几声巨响,庙李、陈砦被爆破拆除,挥一挥衣袖,作别了往日的熙攘人潮,郑州主城区四环内几乎再无城中村的影子。今年3月,政府发布的政策显示"今后二类居住用地容积率原则上按照三环以内小于3.5、三环以外小于3.0进行控制。"

图片已得到商都房产网授权

根据商都房产网统计的信息显示,最近两个月,先后有16个城改项目规划对外公布,涉及土地面积折合1.7万亩。包括张家村、柳林村、杜庄村、西岗村、西韩砦、王府坟、王立砦村、张砦村杜岭村、旮旯王村等规划。


16个城改项目主要集中在郑州的北部、西部和南部,东部未有涉及。相比之下,北部是主力区域。从环线区域来看,位于三环内的城改项目有6个、三环四环之间的有9个、四环外有1个。


从过往城改项目和成熟小区来看,从项目规划、售卖房价、入住群体等方面来看,城改项目已经成为多数刚需族的落脚地。那么,在城改规划不断升级优化的背景下,还有哪些项目值得一看?

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融创与城开联合开发项目,采用TOP级产品系"宸院系"。临近正商家河家项目,距离规划的地铁2号线延长线、3号线延长线双地铁站点交汇处,以及惠济万达广场大约2公里范围。总占地761.1亩,分5期进行开发,综合容积率约2.31,新中式。一期规划8栋高层、8栋洋房,高层户型89-143㎡,洋房127-141㎡。

项目西侧为东风渠,南侧紧邻国基路,属于金水北区中心路段,东风渠也是政府着力打造的金水区滨河产业带。同时,地铁2号、4号线交汇于此,2号线沙门站离项目仅8分钟的路程。


项目包括文化商业街区、住宅区两块,分别由姚仁喜大师和上海日清主刀。美境街区采用新中式风格,其外立面青砖灰瓦、斜坡屋顶、大面格栅、玻璃幕墙;其空间街巷布局、风雨连廊、下沉广场,吃喝玩乐购兼顾。


规划住宅共11栋楼,社区配建一所幼儿园。其中1-6号楼是商品房,7-11号楼属于陈寨安置区。项目整体抬高3米,从小区外无法看到里面,保障私密性。户型上,美景美境以升级改善为主,涵盖 87、128、130平三房、149平四房。

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项目总占地约604亩,分多个地块开发,涵盖高层住宅、洋房、BLOCK商业、社区底商、平层及Loft公寓、写字楼等,整体业态规划比较丰富。住宅地块较为集中,安置房、商业地块与商品住宅地块分离,有索凌路相隔,避免后期居住环境杂乱。


在三全路、索凌路附近规划地铁3、4号线(规划中)站点;名门翠园北侧,贯穿西四环到东四环的新龙路,双向八车道,目前处于建设阶段。项目处于金水区正北位置,由三全路、丰庆路、新龙路、金杯路围合。

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融创中永中原大观这个项目分为两期建设,容积率5.96,规划了7栋带底商的高层,1栋公寓和1所幼儿园。预计推出房源具体面积为107㎡三房、138㎡四房、150㎡四房。目前一期已于7月30号开盘,但很快开盘的房子已经余量不多。一期建设三栋高层、两栋公寓,目前在售高层,公寓暂未开售。二期预计建设六栋高层、两栋洋房和两栋小户型成品住宅。

项目一期规划图

项目地段极好,位于中州大道和北三环交叉口,隔路可望北龙湖、郑东新区CBD ,距离地铁2号线和4号线大约2公里范围。

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绿都地产开发,站马屯城改项目。绿都澜湾区位优势明显,交通便利,且已经确定引入创新街小学和八中等教育资源。绿都澜湾楼盘占地约1000亩,约255万方。项目东至中州大道,西至紫荆山南路,北至宇通路,南临渠北路。楼盘以紫荆山南路为界,左侧为安置区。


项目即将推出的五期樾园总占地约57亩,容积率3.5,规划了8栋高层和一所4000平12班的幼儿园。产品主力户型为82平两房、96-100平三房、142平四房,但社区采用的是人车不分流。


项目位于郑峪路、雪松路、常庄水库、淮河路、雪松路、汇文路、赵仙北路、创文路、赵仙南路、站前大道、赵仙北路、西四环围合区域。


据悉该棚改项目将由恒大开发,项目可开发用地面积约526.58亩,规划的住宅用地容积率2.0-3.5,后期规划产品或为洋房、小高层、高层。


项目位于郑州市中原区辅道南路、西四环、郑峪路、站前大道、星空路、创文路、星海路围合区域。可开发用地面积约234.39亩,从规划的容积率来看3.0-3.2,后期规划产品或以高层为主。


C1片区地块位于中原区临湖路以西,西四环以东,陇海路以南,郑峪路以北。目前已基本完成拆迁,安置区共需用地183.32亩(即图中A号地块)。


开发区为A-1、A-2、A-3、A-4、A-5、A-6、A-7、A-8地块,共计318.89亩,其中包括三块商业用地,商品住宅用地容积率为2.0-3.0。划定范围内还包括一所学校,两块水系绿化等配套设施,由注资企业承建。


目涵盖了两处范围,一处在前进路西、秦岭路东、中原西路两侧区域,位于三环内。规划有住宅、商业、学校、办公、公园绿地,共有5个住宅地块。另一处,是郑上路、杭州路、阳春路、中州路围合区域,在四环外。规划有2块住宅用地和3块公园绿地。根据笔者探析得知,该项目可能由正商开发,目前项目相关招聘海报已出。

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