优质教育/地铁沿线/亲民房价,解析绿都澜湾的“三年之变”

2018-08-29 司欣欣

在郑州管南片区,让笔者联想到3年前,绿都推出的十三年升级力作千亩大盘——绿都澜湾。彼时,这个项目被视为绿都地产集团进阶的开始。三年已过,着眼于现在的绿都澜湾,千亩大盘仍在上演着造城运动。


了解过绿都的人可能知道,郑州绿都地产集团有限公司,是郑州宇通企业集团房地产板块的核心企业,其为宇通集团全资子公司,成立于2002年。而经十多年的发展,绿都也走出河南进军上海,向华东地区发展,应该是为了长远考虑布局全国的策略之一。


在开发绿都澜湾项目之前,绿都就在新郑南龙湖、管南片区开发多个项目,并收获了大量的"粉丝",例如绿都丹石街区、绿都紫荆华庭等。

图一:绿都澜湾售楼部实景图

就绿都澜湾所在的管南片区,处于开发完善阶段,片区分布着大量的城改项目,例如,永威城、鑫苑国际新城、正商中州城、富田九鼎公馆、融创大王庄项目等。四环内的地段、外加品牌房企给出的"亲民房价",管南片区目前也被视为刚需在主城区置业的优选地带。


图二:绿都澜湾区位图


绿都拿到该项目,前期定位为改善,源自于绿都的品牌口碑,以及项目临近着地铁2号线站点(站马屯站)、以及大力引进的伊顿国际双语幼儿园和创新街小学等。在诸多有孩子的家庭眼中,创新街小学可以说是大名鼎鼎的学校,始建于1928年,1978年被命名为郑州市重点小学,1998年被列入河南省名校。特色是数学教育,管理相对严格。


图三:管城区创新街小学


其次,以紫荆山南路为分割线,将站马屯的安置区和商品房区分开,最东侧为中州大道,南侧紧邻南水北调运河的临渠公路环翠路。


绿都自身规划的有星悦汇商业体,项目五期东北方位便是永威城规划的集中商业体,后期购物、休闲、娱乐消费等,比较便捷。在其他配套方面,诸如附近2公里范围规划的有体育公园,市政公园,及南水北调公园、以及在使用的黄科大附属医院。

就绿都澜湾"外部因素"来看,除了引进了优质的学校资源,基本与郑州主城区常见的城市综合体项目并无明显的区别。那么,在自身规划和产品线上来看,还有哪些因素能够撩动带给购房者的心?


图四:项目规划平面图


就项目自身来看,绿都澜湾属于管城区站马屯城改项目,总占地面积1035亩,总建筑面积260万㎡。物业类型以中高端住宅产品为主,同时配建大型集中商业和特色街区商业,内部规划有8所幼儿园,3所小学,2所中学。


根据实地探访了解到,项目即将推出的五期樾园总占地约57亩,容积率3.5,规划了8栋高层和一所4000平12班的幼儿园。产品主力户型为82平两房、96-100平三房、142平四房,但社区采用的是人车不分流。


除了西南角的两栋楼之间的楼间距较小,大概在38.65米;其余的楼间距分别为:57米、58米、70.08米。在郑州,对于33层的高层来说,楼间距能达到60米左右,还算是比较少见的。


笔者就挑选五期项目的几个户型来做简析。



该户型两个卧室朝南,一个带有飘窗,一个带有阳台,这一点不错。该户型的问题是公卫是暗卫,客厅面积较拥挤。


该户型三个卧室,其中两个卧室及客厅朝南,一个带有飘窗,一个带有阳台,满足生活中需要的休闲和晾晒空间。



该户型三个卧室,其中两个卧室及客厅朝南,一个带有飘窗,一个带有阳台,满足生活中需要的休闲和晾晒空间。

管南片区是个能够缔造成就"神盘"的片区,从绿都紫荆华庭到鑫苑国际新城,片区整体的高层住宅均价在14000元/平米,但凡有项目房源推出,均能引起楼市的高度关注热议。若将绿都澜湾拿来对比周边的永威城、鑫苑国际新城、正商中州城等主要的新房楼盘,引进的学校、邻近的地铁站点是目前能够看到的亮点。就规划、商业、配套来看,目前和其他项目基本"打个平手"。


1、临近中州大道,虽有50米宽的绿化带阻隔,但作为过境车辆入郑的主干道,后期或有噪音问题干扰。


2、关于污水处理站,早在站马屯村改造控规出来时已经定下,位于9#楼南侧,主要的还是看购房者个人的心理接受程度来看。


3、其次就是关于郑西客运专线的影响,过境项目东南角,距离项目其实有点距离,影响暂且可控。


4、就规划来说体育公园,市政公园,还有南水北调公园,三园环绕,生态环境有优势,居住舒适度高。


5、签约伊顿国际双语幼儿园和创新街小学,未来不用担心孩子上学问题,有孩子教育需求的刚改家庭可关注考虑。