长江路沿线的刚需盘/三房首付58万,你如何抉择?

2018-08-29 贺鹏辉

长江一号,又叫长江一号宏图,是郑州的一个楼盘项目,包含了一期和二期。背后的开发商是河南省多元,该司股东有河南嘉业和河南中银联合,并曾参与建设郑州市二七区高砦城中村改造工程。而负责的物业公司是郑州多元物业管理有限公司。


同时,郑州市第一建筑工程集团有限公司与河南华天中图建筑规划设计有限公司,分别是项目的建筑施工单位和规划设计单位。


(项目现场)


(工程进度实景图)

(实景图)


关注项目本身,长江一号位于郑州市二七区长江路与京广路交汇处,处于主城区三环内的东南方位。向北距离郑州火车站约4.3公里,向南1.1公里是郑州客运南站。南北方向是南三环和长江东路,东西方向有连云路和京广快速路,城市主干道贯穿其中。


(规划图)


仔细观察周边方圆1公里的范围,分布着多个公交/规划地铁站点、商超、学校、医院、银行网点、休闲娱乐场所等,配套成熟,生活气息浓厚。


例如,项目北大约1公里,规划在建的地铁5号线京广路站点;一路之隔的北侧是郑州市第六人民医院,以及周边分布着春晖小学、长江东路小学、郑州六十二中等、郑州市财贸学校等学校、医疗配套。


(位置图)


此外,项目附近西、北方向约2公里范围内,分布着世纪联华、二七万达广场、大商千盛生活广场等集中商业,可以满足不同人群家庭的休闲消费需求。

走进这个项目,社区采用的是新古典主义的建筑风格和园林设计。植物的栽培,树木的空间结构分布等方面,布局合理。高层附近多为密植和丛植。像一些低矮乔木和灌木多栽种在楼层近处,高大一些的植被多设计在中心公园的位置,如此便不会影响社区居住的舒适度。


(小区内景实景图)


住宅区在绿化时,预留了地方设置必要的器械、设施,供成人和儿童休闲和娱乐。小区的中心公园,分布在楼栋之间,并规划有塑胶跑道。


另一方面,这是一个大体量的综合体,因为项目还有配套建设的商业部分,将近37万平方米,建成后可集居住、购物、餐饮、娱乐、商务和公共活动为一体。


(项目现场)


长江一号的另一个亮点就是购房配送礼包——智能化设施,例如可视对讲、智能化车库管理、智能科技安防、电子巡更、电子门禁等。例如,每个家庭在特定楼栋的公共区域,有智能监控权限,小孩子在外玩乐的时候,可以提高安全性。


(项目现场)


可以发现长江一号占地376亩,项目东西跨度近1.1公里,南北约860米。地上建筑面积近120万平方米,住宅部分达80万平方米。物业类别主要有普通住宅、SOHO和商铺。一期总户数4487户,地下停车位4181辆,人车分流。


目前一期待售SOHO公寓,主推二期。关于二期,在售楼栋主要有2号楼、5号楼、7号楼、11号楼。楼栋层高在18-30层。在售的户型有131、135平的三房、144平米的四房,整体均价在14500元/平米。



(效果图)



(楼体外观实景图)

将135平米的户型为例,可以分析到:


(户型图)


a.各个空间户型方正,后期空间利用充分;

b.全明通透户型,居住舒适度较高,整个空间采光充足,利于后期居住;

c.厨房门朝向客厅,后期加装门即可规避油烟对客厅的影响;

d.客厅、卧室、卫生间和厨房等主要功能间的尺寸以及比例适中,有利于采光和通风,居住起来舒适、方便;

e.房间设计上,没有玄关。




(样板间实景图)

二七区主要以老城区的成熟配套资源为优势。环顾项目周边的小区,新房项目还有春江花园、江泰天宇国际等。将其加以类比可以发现,周边的居住人流主要是刚需为主。


若以项目户型建面131平米为例(和135平米户型相同),实际单价约14800元/平米,总房款约194万,首付比例30%,金额约58.88万元。其中贷款年限以30年计算,贷款136万元,月供金额约7000元。




因此,关于长江一号:

1、  交通位置优越,离主城区距离近,对于长期在郑州市稳定工作的人来说,出行较方便。

2、  社区氛围浓厚,交通配套成熟,学校较多,街道繁华,但社区的居住环境不可避免受到影响。

3、  首付总价比较高,对比周边小区房价略高,适合意向主城区配套成熟区域的置业群体。

4、  同时项目的楼栋数很多,总户数也很多,这就对于物业的服务要求较高。

5、  项目背后的开发商非品牌房企,在开发经验或与本土、全国一线开发商有差距,打造的项目品质、房屋质量、后期服务有待于观察。