华润/谦祥/绿地 三面夹击， 花漾里高层+洋房能否突围

在北三环，有这么一片地方，周边配套成熟，有着发达的交通网，它是片区内少有的洋房住宅，但有着3.46的容积率。项目的开发商为全国百强房企，却被绿地、央企背景的华润、谦祥包围。它就是旭瑞和昌花漾里。

一、成熟的居住区，周边教育资源较好

先来看看它的位置，隶属于惠济区，紧邻金水区，自然尽享金水区便利的配套。

项目北面北三环可以直达东区和高新区，江山路（南阳路）则可以直通二七区，同时周边的公交车也比较便利，有18、78、91、28、B3、B38、B23等多路公交。最重要的是它是标准的地铁房，距离地铁3号线兴隆铺站仅200米。项目范围1公里处有铁路经过，噪音自然是不可避免的，十分喜欢环境清静的住户，需要综合考虑。

教育作为许多住户考虑的重要因素，在这样一个成熟的片区，自然是不用担心的。紧邻项目有郑州六十中，周边有郑州12中和河南省实验中学。东风路小学，南阳路小学，惠济路小学和江山路小学也在项目的周边。除此之外，项目的六号楼为小区配套的幼儿园，目前还处于建设中，预计2020年投入使用。

在项目的周边，最值得一说的就是宜家的入驻。

郑州宜家占地共72亩，目前还在规划中，项目建成后人流量预达4-5万人。作为全球有名的家具家居品牌，它对选址的严苛性也是有目共睹的，宜家选址有两个基本条件，必须有地铁联通，必须位于交通主干道交叉口，车行在高架或者高速无视线阻拦，较大限度的聚焦过往行人的眼球。便利了生活之外，一定程度上也会拉高周边的地价和房价。

二、高层+洋房的设计，户型多样化

接下来，我们对项目规划，户型进行详细的解析。

和昌作为大家熟知的本地房企，致力于打造的是人与自然和谐相处的生态社区。旭瑞和昌花漾里占地面积约31亩，比起一路之隔的华润悦玺，体量要大一些，入住后会更有社区的居住氛围。项目由6栋楼组成，绿化率为30%，包含有3栋洋房，2栋高层和1栋小区配套幼儿园。

具体到项目规划，有以下几个特点：

1、北三环少有的洋房社区，设计独到

为了满足现代人对于品质的追求，别出心裁的规划了3栋洋房，来提升项目形象，充分满足对生活质量要求高的住户的需求。但是这个项目比较矛盾的也是在它对洋房的设计上，我们知道，一般洋房的容积率都在2.0以下，花漾里洋房3.46的容积率，自然会影响到住户的整个舒适度。

在户型方面，项目有小户型洋房，均价为17300-18300元/平米，建面最小的为94平米，稍大一点的为139平米，整体属于面积较小的洋房，虽然有较高的得房率，但是建面不大，可能更适合刚需型的住户，对于改善型人群来说，紧凑的设计会降低住户居住的舒适度。

   （1）户型方正，方便摆放家具，方便住户后期根据需要进行改造。

   （2）南向采光，保证日间室内明亮的同时避免阳光直射。

   （3）动态分区合理，居住舒适感强。

2、高层住宅户型种类丰富，梯户比较高

高层产品规划有2栋楼，分别是4#和5#，均价15000元/平米，花漾里的户型种类丰富，可以满足住户的不同需求，除了与周边高层同质的小两居82-99平米，大三居的126-130平米户型外，还设计有小户型，建面在43平米到55平米不等，更容易得到住户青睐。

   （1）餐客一体，拓宽室内视野。

   （2）南向采光，保证室内光亮。

   （3）空间利用率较高，功能区设置灵活。

生活中，很多人在买房的过程中关注更多的是房价、地段、配套等，而梯户往往会被人忽视掉。市面上的高层住宅产品，梯户比一般都是2梯4户， 反观该项目，5#的梯户比为5梯17户，那么，较高的梯户比会对我们的生活带来什么影响呢？

首先，是延长我们等电梯的时间。梯户比高就代表人口居住密度大，等电梯的时间就长。其次，会增大公摊面积。众所周知公摊面积越大房屋使用面积越小，电梯多了公摊面积自然就大，房屋的价值就相应降低了。并且，影响房子的通风采光、私密性、安静度等。

梯户比越高，每层的住户多，私密性安静度就相对的差。不但如此，高梯户比单套的住宅面积小，通风采光自然也差一些。

下面是项目周边的新房和二手房市场：

项目周边2公里范围，新房的项目不是很多，北面为绿地璀璨天城，均价14000元/平米，西面有谦详福晟兴隆城，高层均价15000元/平米。央企背景的华润悦玺，项目的品质是有目共睹，高层均价也在15000元/平米 。可以看到，周边的新房价格基本持平。

以旭瑞和昌花漾里为中心，辐射周边2公里，我们可以看到，周边的二手房多达几十个，充分说明了这个地方发展程度很高，大多数小区的房龄都在10年上下，均价在15000元/平米上下，与周边的新房价格基本持平。昌建誉峰，建业壹号城邦等小区二手房源价格以18000元/平米为基础上浮。

三、后记

就周边配套来说，项目是没有值得诟病的地方。但是就项目自身来说，虽然匠心独到的设计了洋房和小户型，但是建筑体量的设计不够合理化，没有产生相得益彰的效应，反而模糊了项目的定位。总而言之，更适合刚需置业群体。

1、项目环抱北三环，京广快速路，地铁3号线，交通便利。所处惠济老城区，与周边项目共享完善的生活配套。

2、高层价格无优势，胜在有面积43-55平米的小户型，但较高的梯户比，会影响居住品质。

3、片区内少有的洋房社区，较为独特，但洋房户型设计94-139平米，整体偏小，不适合纯改善群体。

4、周边二手房价格均价在15000-17000元/平米，相比较而言，洋房的价格略有优势，对生活质量有要求的刚需住户可以考虑。